Cổ đông Hoàng Anh Gia Lai có nên mua cổ phần An Phú?

Ngày 05/11 vừa qua là ngày giao dịch không hưởng quyền trả cổ tức 2012 và mua cổ phiếu của CTCP Bất Động Sản An Phú của cổ đông HAG (CTCP Hoàng Anh Gia Lai - HAGL). Tuy nhiên, cần lưu ý rằng quyền hưởng cổ tức là quyền mặc định còn quyền mua cổ phiếu An Phú là quyền lựa chọn.

Ngoài ra, quyền mua cổ phiếu An Phú sẽ không làm ảnh hưởng đến thị giá của HAG nên việc thực hiện quyền hay bỏ quyền này hoàn toàn không ảnh hưởng đến giá trị của số cổ phần HAG mà nhà đầu tư đang nắm giữ. Vì thế, nhiều cổ đông của HAG sẽ chắc hẳn đang lưỡng lự: liệu có nên hay không nên mua cổ phiếu của An Phú?

Lướt qua bản cáo bạch của An Phú và thông tin liên quan từ HAG, người viết thấy ở đây có mấy vấn đề cần lưu ý:

Tình trạng tài chính cần chờ hợp nhất

Theo bản cáo bạch, để phát hành ra công chúng thì tình trạng tài chính hiện thời của An Phú được xem là khá tốt trong ngành bất động sản (BĐS) với tỷ lệ vay nợ thấp, tỷ lệ tiền mặt, vốn điều lệ/nợ vay cao. Tuy nhiên, sự cải thiện tài chính này có được là do HAG tăng vốn cho BĐS An Phú, chứ không phải là sự cải thiện tự thân từ kết quả kinh doanh hiệu quả của công ty này. Hơn nữa, việc tăng vốn này được thực hiện rất gần đây, vào tháng 09/2013, chủ yếu là để phục vụ cho mục tiêu phát hành vốn ra công chúng.

Theo kế hoạch, An Phú sẽ tiếp nhận các dự án BĐS từ HAG với tổng trị giá hơn 3,000 tỷ đồng. Việc tiếp nhận các dự án này đồng nghĩa với việc An Phú sẽ tiếp nhận các quyền và nghĩa vụ tài chính liên quan, tức là các quyền và nghĩa vụ tài chính của An Phú cũng sẽ tăng lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Các tỷ lệ an toàn tài chính của An Phú cũng sẽ lập tức giảm xuống một cách tương ứng.

Vì vậy việc đánh giá tình hình tài chính của An Phú trước khi hợp nhất báo cáo từ các dự án được chuyển giao theo như bản cáo bạch là không mấy phù hợp.

Mơ hồ khả năng sinh lời

Khả năng sinh lời của An Phú phụ thuộc vào khả năng sinh lời của các dự án BĐS mà HAG chuyển giao. Bản cáo bạch của An Phú có liệt kê một loạt các dự án có đất sạch và đầy triển vọng sẽ được HAG chuyển giao về cho An Phú. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý rằng các khoản đất sạch hay lợi thế thương mại nào có được từ các dự án này đã được HAG hạch toán đầy đủ giá trị và được chuyển giao tại giá trị sổ sách của HAG, chứ chưa hẳn là tại giá gốc ban đầu của dự án.

Hiệu quả của các dự án bất động sản sắp chuyển giao từ HAG có thể được đánh giá qua chính mảng này tại HAG. Mảng BĐS của HAG năm 2012 và 2013 đang xuống dốc rất nhanh, doanh thu và lợi nhuận gộp liên tục sụt giảm. Đặc biệt 9 tháng đầu năm 2013 doanh thu và lợi nhuận BĐS của HAG hầu như không tồn tại khi so sánh với quy mô trước đây. Điều này được HAG giải thích bằng lý do doanh thu BĐS được ghi nhận chủ yếu vào quý 4, nhưng một sự sụt giảm quá lớn như thế là một tín hiệu rõ ràng về khó khăn và yếu kém trong bất động sản của HAG. Do đó, nhà đầu tư hoàn toàn có thể nghi ngờ về khả năng hoạt động hiệu quả tiếp theo của các dự án BĐS này trong bối cảnh thị trường BĐS chưa có gì cải thiện đáng kể.

Và cuối cùng, trước khi thẩm định tính hiệu quả bất kỳ một dự án BĐS nào của An Phú, có lẽ nhà đầu tư cần lưu ý đến nội dung cuộc phỏng vấn ông Đoàn Nguyên Đức - Chủ tịch của HAG, vào tháng 08/2013, rằng đối với bất động sản ở Việt Nam hiện nay thì “càng làm càng lỗ”.

Giá bán đắt hay rẻ?

Có lẽ do việc đánh giá dòng tiền tương lai của An Phú là khá khó khăn nên tổ chức tư vấn phát hành là SSI đã đưa ra định giá cho An Phú bằng giá trị sổ sách (BV) là 14,270 đồng/cổ phiếu. Cũng theo đó, giá bán An Phú đang được chào ở mệnh giá 10,000 đồng/cổ phiếu được xem là khá rẻ.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, hiện nay trên cả hai sàn giao dịch chứng khoán, có khá nhiều cổ phiếu BĐS (có ưu thế về thanh khoản hơn An Phú vì đang niêm yết) có giá trị sổ sách cao hơn mệnh giá nhưng thị giá lại thấp hơn nhiều. Chẳng hạn như FLC, theo báo cáo quý 3/2013, thì giá trị sổ sách của FLC đạt hơn 15,000 đồng/cổ phiếu, nhưng giá của FLC hiện nay cũng chỉ ở mức 6,600 đồng/cổ phiếu (kết thúc phiên giao dịch ngày 22/11/2013).

Tóm lại, trong tình hình kinh tế khi mà thị trường bất động sản chưa có gì khởi sắc, nhà đầu tư HAG nên thận trọng và cân nhắc trong việc thực hiện quyền mua đối với cổ phiếu Bất động sản An Phú.

Nguyên Quân