Cách tính thuế cho thuê nhà 2026: Người dân cần biết trước khi bị truy thu

Từ năm 2026, chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của hộ, cá nhân kinh doanh được hướng dẫn cụ thể tại Thông báo số 85/TB-CT năm 2026 của cơ quan thuế, đồng thời tiếp tục thực hiện theo các quy định tại Thông tư số 40/2021/TT-BTC, Nghị định số 126/2020/NĐ-CP và Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025. Những quy định này có tác động trực tiếp đến cá nhân cho thuê nhà, căn hộ, phòng trọ, đặc biệt trong bối cảnh cơ quan thuế đẩy mạnh quản lý bằng dữ liệu điện tử.

Theo hướng dẫn tại tài liệu ban hành kèm Thông báo 85/TB-CT năm 2026, hộ và cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nếu doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống; trường hợp doanh thu vượt trên 500 triệu đồng/năm thì phải thực hiện kê khai, nộp thuế theo quy định. Đây là ngưỡng quan trọng để xác định nghĩa vụ thuế của người cho thuê nhà.

Về cách tính thuế, theo hướng dẫn tại Thông báo 85/TB-CT năm 2026 và quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, thuế đối với hoạt động cho thuê nhà (không bao gồm hoạt động kinh doanh lưu trú) được xác định dựa trên doanh thu. Cụ thể, thuế GTGT được tính theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu với thuế suất 5%, tương ứng công thức: Thuế GTGT = Doanh thu × 5%. Đối với thuế TNCN, nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh đối với phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng/năm, với thuế suất 5%, được xác định theo công thức: Thuế TNCN = (Doanh thu – 500 triệu đồng) × 5% . Cách tính này bảo đảm nguyên tắc điều tiết thu nhập, chỉ đánh thuế phần vượt ngưỡng miễn thuế.

Trong trường hợp cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê bất động sản, Thông báo 85/TB-CT năm 2026 cho phép người nộp thuế được lựa chọn một hoặc một số hợp đồng để áp dụng mức giảm trừ 500 triệu đồng, nhưng tổng mức giảm trừ cho tất cả các hợp đồng không vượt quá 500 triệu đồng/năm. Quy định này tạo điều kiện linh hoạt trong việc xác định nghĩa vụ thuế, đồng thời bảo đảm công bằng giữa các trường hợp có nhiều nguồn thu từ cho thuê tài sản.

Về phương thức khai và nộp thuế, theo Điều 5 và Điều 6 Thông tư 40/2021/TT-BTC, hộ và cá nhân kinh doanh có thể lựa chọn phương pháp kê khai hoặc khai theo từng lần phát sinh tùy theo tính chất hoạt động. Đối với cá nhân cho thuê nhà, cơ quan thuế cho phép lựa chọn khai thuế một lần hoặc hai lần trong năm, hồ sơ khai thuế được nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Trường hợp bên thuê là tổ chức và có thỏa thuận trong hợp đồng, tổ chức thuê có thể thực hiện khai và nộp thuế thay cho cá nhân.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Nghị định số 123/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung), hộ và cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên phải sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu. Hệ thống quản lý thuế sẽ tự động tổng hợp dữ liệu hóa đơn, hỗ trợ xác định nghĩa vụ thuế và tăng cường kiểm soát doanh thu thực tế .

Trong bối cảnh quản lý thuế ngày càng số hóa, cơ quan thuế khuyến nghị cá nhân cho thuê nhà cần xác định chính xác tổng doanh thu trong năm để đối chiếu với ngưỡng 500 triệu đồng, lưu giữ đầy đủ hợp đồng và chứng từ thanh toán, đồng thời thực hiện kê khai đúng thời hạn theo quy định tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP. Việc kê khai không đầy đủ hoặc sai lệch doanh thu có thể bị cơ quan thuế phát hiện thông qua dữ liệu điện tử và xử lý truy thu theo quy định pháp luật, do đó người dân cần chủ động nắm rõ quy định để thực hiện đúng nghĩa vụ, tránh phát sinh rủi ro pháp lý.