Các vi phạm khi ký kết - thực hiện hợp đồng bảo đảm và sai sót trong quá trình xét xử (kỳ 2)

Điển hình như vụ: Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín tranh chấp với ông Lý Năng Nhẫn; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Huỳnh Ngọc Anh

Nội dung: Ngân hàng cho ông Lý Năng Nhẫn vay 200 triệu đồng theo hợp đồng tín dụng số 0008781 ngày 1/4/2008. Trong hợp đồng tín dụng có ghi về tài sản bảo đảm là: “lô đất có diện tích 116,1m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01530 do Ủy ban nhân dân huyện Thốt Nốt cấp ngày 10/3/2008, cùng toàn bộ căn nhà trên đất. Nhà đất tọa lạc tại ấp Tràng Thọ 2, xã Trung Nhất, huyện Thốt Nốt, thành phố Cần Thơ… theo hợp đồng thế chấp tài sản số 000871 ngày 1/4/2008”.

Tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Lý Năng Nhẫn đã ghi rõ diện tích đất, không đề cập trên đất có nhà hoặc tài sản gì khác.

Hợp đồng thế chấp tài sản số 0008781 ngày 1/4/2008 giữa Ngân hàng và ông Nhẫn cũng chỉ thế chấp quyền sử dụng đất (không thế chấp nhà hoặc tài sản khác). Tổng giá trị tài sản thế chấp là 285.838.000 đồng “nghĩa vụ được bảo đảm tại một thời điểm tối đa 200 triệu đồng và các khoản phải trả khác được quy định trong hợp đồng tín dụng” (khoản 2 Điều 1 hợp đồng thế chấp). Hợp đồng thế chấp đã được Ủy ban nhân dân xã chứng thực ngày 2/4/2008 và đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 2/4/2008 tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thốt Nốt. Như vậy, hình thức pháp lý của hợp đồng thế chấp làm đúng thủ tục pháp lý tại thời điểm giao dịch.

Thực tế trên thửa đất được đề cập trong hợp đồng thế chấp số 0008781 ngày 1/4/2008 nói trên có tồn tại hai căn nhà: 01 căn của hộ bà Nguyễn Thị Hanh và ông Nguyễn Văn Lõng; 01 căn do hộ bà Đặng Thị Tư sử dụng.

Theo hai hộ này khai thì nhà được họ xây dựng và vào ở từ thời điểm trước năm 1978 và 2003. Nhưng quá trình ký hợp đồng thế chấp, các hộ này không biết, không tham gia. Khi Ngân hàng kiện, hai hộ nói trên không biết, không tham gia tố tụng.

Khi Ngân hàng khởi kiện, cả hai bên đương sự đều không khai hiện có hai hộ đang ở tại nhà đất nói trên.

Tại quyết định công nhận thỏa thuận số 05/QĐST-KDTM ngày 9/2/2010 TAND thành phố CT đã ghi nhận thỏa thuận của các bên về số nợ; và ghi nhận thỏa thuận đồng ý cho xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất như sau: “Về tài sản thế chấp: bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đồng ý cho Ngân hàng phát mại tài sản thế chấp là phần đất có diện tích 116,2m2 gắn liền với tài sản trên đất tờ bản đồ số 7 thửa số 1492… theo hợp đồng thế chấp số 0008781/HĐTC ngày 1/4/2008 để Ngân hàng thu nợ”. Quyết định công nhận sự thỏa thuận của Tòa án cấp sơ thẩm có sai lầm nghiêm trọng.

Hợp đồng thế chấp vô hiệu do cán bộ Ngân hàng thiếu trách nhiệm điều đó được thể hiện: Hợp đồng tín dụng ghi thế chấp cả nhà, nhưng hợp đồng thế chấp không thể hiện thế chấp nhà mà chỉ ghi thế chấp quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể hiện có tài sản gì trên đất và hợp đồng thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất. Có hai nhà và hai hộ đang ở trên đất thế chấp, cán bộ Ngân hàng không kiểm tra, không hỏi rõ, không cho họ tham gia khi ký kết hợp đồng thế chấp, dẫn đến hợp đồng thế chấp làm đúng thủ tục về hình thức pháp lý, và đã được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận trong hợp đồng thế chấp, có đăng ký giao dịch bảo đảm, nhưng hợp đồng thế chấp vẫn không có giá trị pháp lý, vẫn bị coi là vô hiệu.

Tòa án công nhận thỏa thuận về xử lý tài sản thế chấp là không đúng, vì cho xử lý cả hai căn nhà, trong khi chủ của hai căn nhà không tham gia trong hợp đồng thế chấp. Nếu thỏa thuận chỉ xử lý đất cũng không thi hành được vì có hai căn nhà của người khác xây dựng trên đất thì cũng không phát mại được quyền sử dụng đất, không ai dám mua, và giả sử có người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi đấu giá cũng sẽ gặp rắc rối, không thi hành được.

Tài sản đã bán cho người khác chưa hoàn tất hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.

Do đó chủ sở hữu vẫn đang có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, hoặc mua bán khi chủ bán chưa có giấy chứng nhận và hai bên chưa hoàn tất thủ tục mua bán. Sau khi người có tài sản đã bán tài sản đó cho người khác, thì người đã bán tài sản mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.v.v… sau đó, bên đã bán tài sản cho người khác lại sử dụng giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản để đưa đi thế chấp Ngân hàng vay vốn, cán bộ Ngân hàng không làm hết trách nhiệm dẫn đến gây thiệt hại cho Ngân hàng

Ví như vụ Ngân hàng TMCP XNK Việt Nam với Công ty TNHH đầu tư xây lắp-thương mại Kiến Trúc (sau đây viết tắt là Công ty kiến trúc), người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là 41 người.

Ngân hàng cho Công ty Kiến Trúc vay 25 tỷ. Tài sản bảo đảm là 6 hợp đồng thế chấp được ký giữa Ngân hàng với ông Lâm Duy.

Tài sản thế chấp là của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã ủy quyền cho ông Lâm Duy giám đốc Công ty Kiến Trúc được thay mặt và nhân danh ủy quyền quản lý, sử dụng, chuyển nhượng, vay vốn Ngân hàng, được dùng tài sản thế chấp cho bên thứ ba và nhận đền bù đối với tài sản được ủy quyền.

Trong số 41 người liên quan có 19 người đã bán đất cho người khác, nhưng họ vẫn đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó có trường hợp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có công chứng, có trường hợp có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã nơi có đất; trong số người mua có người đã nhận đất…

Việc chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chấp nhận thế chấp mà không kiểm tra, không xem xét, không hỏi Ủy ban khi tiến hành nhận thế chấp, dẫn đến những bất lợi cho Ngân hàng, bên nhận thế chấp.

Vụ này Chánh án TANDTC mới kháng nghị một trường hợp của người liên quan do có khiếu nại của bà Lê Tuyết người nhận chuyển nhượng 27.900 m2 quyền sử dụng đất của ông Từ, bà Mão (ông Từ đã nhận đủ tiền), bà Tuyết khiếu nại. (Các trường hợp khác chưa có khiếu nại chưa xét, nên nguy cơ rủi ro là rất lớn).

Trong trường hợp nhận thế chấp, bảo lãnh thông qua hợp đồng ủy quyền, để hạn chế rủi ro cán bộ Ngân hàng phải hỏi bên có tài sản (đã ủy quyền cho người khác thế chấp, bảo lãnh) xem họ đã chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người khác chưa? Hỏi chính quyền sở tại về tính pháp lý của nhà đất. Đối với vụ án này nếu cán bộ Ngân hàng hỏi chính quyền nơi có đất thì sẽ thu thập được nhiều thông tin bổ ích, để quyết định có chấp nhận việc ủy quyền thế chấp, bảo lãnh và cho vay hay không; khi làm được như vậy sẽ hạn chế được rủi ro cho Ngân hàng rất nhiều.

Một dạng vi phạm khác là: Trong hợp đồng tín dụng có một điều ghi về tài sản thế chấp, bảo lãnh (ghi rõ tài sản bảo đảm) nhưng hợp đồng thế chấp không ghi rõ bảo đảm cho hợp đồng tín dụng nào, khoản vay nào.

Vụ Ngân hàng TMCP XNK Việt Nam, sau đây gọi tắt là Ngân hàng với Công ty TNHH Trương Hoàng (sau đây gọi tắt là Công ty Trương Hoàng), người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lò Thị Sao.

Nội dung: Ngân hàng ký hợp đồng tín dụng số 1001-LAV2008675 ngày 21/5/2008 cho Công ty TNHH Trương Hoàng vay 2.650.000.000 đồng.

Tại hợp đồng thế chấp không số ngày 29/1/2007 giữa Công ty Trương Hoàng, bà Lò Thị Sao đã thể hiện rõ tại Điều 1 về tài sản dùng để thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà tại địa chỉ 11A-B3… 301 Đội Cấn, phường CV, quận Ba Đình, Hà Nội để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của Công ty Trương Hoàng vay của Ngân hàng 2.300.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng thế chấp của ba bên là Ngân hàng, Công ty, bà Sao đã ký ba hợp đồng tín dụng (bà Sao ký ở mục “chữ ký của các đồng sở hữu tài sản bảo đảm”).

Như vậy, hợp đồng tín dụng đã thể hiện rõ ràng, cụ thể, đúng pháp luật về tài sản thế chấp, nhưng hợp đồng thế chấp không ghi bảo đảm cho hợp đồng tín dụng nào (vì Ngân hàng ký ba hợp đồng tín dụng trong đó hai hợp đồng đã tất toán, chỉ còn một hợp đồng chưa thanh lý) chính đây là điều gây tranh chấp, và Tòa án xử khác nhau, Tòa án cấp sơ thẩm xác định tài sản bảo đảm được sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ; Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng hợp đồng thế chấp không ghi rõ bảo đảm cho khoản vay nào, nên đã quyết định không công nhận hợp đồng thế chấp là bảo đảm cho khoản vay nợ nói trên, nên đã cho bà Sao được lấy lại giấy tờ nhà đất. Rất may trong hợp đồng tín dụng có một điều khoản về thế chấp tài sản rất cụ thể, rõ ràng và bà Sao đã ký trong hợp đồng tín dụng này, nên dù hợp đồng thế chấp có sơ xuất, không rõ ràng, không chặt chẽ về mặt pháp lý nhưng việc thế chấp vẫn có giá trị pháp lý chính là nhờ trong hợp đồng tín dụng đã có một điều khoản thể hiện rõ việc thế chấp tài sản của bà Sao và bà Sao cùng các bên ký trong hợp đồng tín dụng. Điều khoản này trong hợp đồng tín dụng trở thành một căn cứ bổ sung, làm rõ ý chí của bà Sao đối với việc thế chấp cho khoản vay. Nên Chánh án TANDTC đã kháng nghị bản án phúc thẩm.

Sai lầm của Hội đồng xét xử phúc thẩm là không nghiên cứu xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng tín dụng, không đánh giá đúng giá trị pháp lý của điều khoản về tài sản bảo đảm trong hợp đồng tín dụng, mà chỉ thấy hợp đồng thế chấp không ghi rõ bảo đảm cho hợp đồng nào, nên đã không công nhận hợp đồng thế chấp đó, và cho bên thế chấp được lấy lại các giấy tờ nhà đất và không công nhận tính hợp pháp của việc thế chấp không đúng.

(còn nữa)