BĐS dòng tiền Cash - Home: Có nên đầu tư căn hộ giá rẻ nhưng vướng thủ tục pháp lý?

Chia sẻ tại toạ đàm về khái niệm BĐS dòng tiền, TS. Vũ Đình Ánh – Chuyên gia tài chính, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả, Bộ Tài chính cho biết: Từ trước đến nay chúng ta thường sử dụng bất động sản chỉ để ở, như vậy sẽ không tạo ra dòng tiền. Hiện nay, kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn là cho thuê bất động sản, đặc biệt cho người nước ngoài thuê với giá cao rồi đi thuê nơi khác để ở.

Đối với khái niệm nhà ở dòng tiền, đầu tiên phải có người sở hữu, không sử dụng mà khai thác bằng cách cho thuê, tạo ra một nguồn thu nhập. Thực tế trên thị trường bất động sản cho thấy, hiện nay nhiều người đã rút tiền tiết kiệm tại các ngân hàng đầu tư vào bất động sản, đợi lên giá và bán, bán trong thời gian ngắn gọi là đầu cơ, một số người để lâu để đầu tư. Dù đầu tư hay đầu cơ thì điều quan trọng nhất chúng ta quan tâm là tính thanh khoản.

Dạng thứ hai cần phát triển là sở hữu bất động sản và cho thuê. Phân khúc đi thuê và cho thuê lại, không quan tâm sự thanh khoản, mà tạo ra dòng tiền liên tục, và dòng tiền càng lớn càng tốt.

Cash-home đã tồn tại và sẽ phát triển, tới đây không chỉ là phân khúc bất động sản văn phòng, phân khúc bất động sản công nghiệp, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mà sẽ là phân khúc các căn hộ cho thuê.

Cùng quan điểm đó, ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group cho biết: theo báo cáo tài chính quý I/2024 thì số tiền đang nằm trong các ngân hàng thương mại có khoảng 18 triệu tỷ đồng không thể giải ngân. Những người có nhu cầu rất cần tiền thì không có tài sản đảm bảo, nhưng những người có tài sản đảm bảo thì không có nhu cầu vay tiền. Từ đó, các ngân hàng thương mại phải hạ lãi suất xuống còn 5-6%, đây là điều chưa từng có trong lịch sử các năm qua.

Khi lãi suất giảm, việc đầu tư, khai thác bất động sản đã tạo ra một dòng tiền dương. Từ đó tiền cho thuê bất động sản có thể bù đắp cho tiền lãi đi vay ngân hàng. Hiện nay, thị trường không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư, có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản; hay có những sản phẩm có đầy đủ pháp lý, nhưng không có giá trị dòng tiền.

Đối với dự án đang vướng mắc về pháp lý nhưng giá bán rẻ hơn giá thị trường, chúng ta có nên mua các căn hộ như thế này không?. TS. Trần Xuân Lượng – Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng: Chúng ta cần xem xét các yếu tố. Thứ nhất, cần so sánh mức giá chung, cũng như vị trí tại dự án này. Thứ hai, cần đánh giá giá trị khai thác, tạo ra dòng tiền. Thứ ba là, hạ tầng của dự án đó đã đầy đủ và hoàn thiện hay chưa?

Hiện nay, sự thay đổi hành vi của người mua nhà rất quan trọng nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự lựa chọn của nhà đầu tư. Có thể nhận thấy, hiện nay căn hộ chung cư là sản phẩm dành cho những nhà đầu tư thông minh, khi họ tính được lợi ích của căn hộ, tự định giá được các căn hộ ở các dự án, vị trí khác nhau sẽ đưa ra lựa chọn phù hợp với lợi ích của mình.

Ông Lê Văn Dũng - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị Thăng Long Việt Nam cho biết: Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến pháp lý và nguồn cung của các dự án chung cư. Nhu cầu bất động sản lúc nào cũng có, chúng tôi muốn đưa dự án tới khách hàng, để khách hàng vừa có thu nhập từ giá trị gia tăng và dòng tiền từ khai thác. Chúng tôi cũng xem xét các yếu tố như: Pháp lý đầy đủ; vị trí, tiện ích cư dân; quản lý tài sản cùng khách hàng, mang dòng tiền về cho khách hàng.

Dòng Cash-Home nếu được phát triển, không chỉ ở thành phố lớn, mà các khu vực khác cũng là sản phẩm rất đáng quan tâm. Bởi, đối với loại hình này, nhà đầu tư khi cho thuê thì có thể có dòng tiền ổn định hàng tháng, để phục vụ hoạt động kinh doanh khác của mình trong khi chờ đợi bất động sản tăng giá.

Về tính pháp lý của các dự án, quan trọng nhất là chủ đầu tư phải có giấy phép mở bán, mà để có được giấy phép mở bản thì cần có đầy đủ hồ sơ pháp lý do Sở Xây dựng thẩm định cung cấp.