Rút kinh nghiệm trong quá trình xét xử các vụ án dân sự liên quan đến quyền sở hữu

Ảnh minh họa

Xác định sai hiệu lực của hợp đồng, từ đó chấp nhận yêu cầu huỷ hợp đồng không đúng

 Tình huống: Năm 2015, hai bên ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có công chứng theo quy định của pháp luật. Theo Hợp đồng, các bên thoả thuận thanh toán tiền theo từng đợt. Mặc dù bên nhận chuyển nhượng chưa thanh toán đủ tiền, nhưng bên chuyển nhượng đã giao giấy tờ để bên nhận chuyển nhượng làm các thủ tục sang tên, trước bạ. Bên nhận chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và dùng tài sản để thế chấp ngân hàng bảo đảm cho một khoản vay. Nay bên chuyển nhượng cho rằng bên nhận chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên đề nghị Toà án huỷ Hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng không đồng ý.

Sai sót của Toà án: Toà án cho rằng bên nhận chuyển nhượng đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, từ đó chấp nhận yêu cầu khởi kiện, huỷ Hợp đồng chuyển nhượng; huỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, yêu cầu bên nhận chuyển nhượng trả lại đất, bên chuyển nhượng trả lại tiền là sai.

 Đường lối giải quyết: Theo quy định tại khoản 1 Điều 168, Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005; khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Như vậy, trong tình huống nêu trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành, cần phải được công nhận theo các quy định nêu trên. Bên nhận chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì phải tiếp tục thanh toán và chịu lãi suất theo quy định tại Điều 700 của Bộ luật Dân sự năm 2005:

“Điều 700. Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật này.

Điều 305. Trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự

2. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

- Ví dụ vụ việc cụ thể: Vụ án giữa nguyên đơn ông Trịnh Văn H. - bị đơn là ông Nguyễn Vũ Tr:

Ngày 11/7/2014, ông Trịnh Văn H. ký Hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất 16.000 m2 thửa số 196 cho ông Nguyễn Vũ Tr. Hợp đồng có công chứng theo quy định. Theo Hợp đồng, các bên thoả thuận phương thức thanh toán bằng tiền mặt, chia làm 3 đợt.

Sau khi ký Hợp đồng, mặc dù ông Tr chưa thanh toán hết, nhưng ông H đã giao giấy tờ để ông Tr. là thủ tục sang tên, trước bạ. Ngày 08/9/2014, ông Tr. được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và dùng tài sản này để thế chấp, bảo đảm cho khoản vay của Công ty NP.

Cho rằng ông Tr. vi phạm nghĩa vụ thanh toán, ông H khởi kiện yêu cầu huỷ Hợp đồng, ông Tr. không đồng ý với yêu cầu khởi kiện.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 168, Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005; khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu của ông H. là không đúng với các quy định nêu trên.

Không bảo vệ người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005

Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005 (nay là khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015) về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu:

2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Theo từ điển, ngay tình được hiểu là lòng ngay thẳng, thật thà, tình thế rõ ràng.

Về người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự: Hiện nay, pháp luật dân sự không định nghĩa cụ thể thế nào người thứ ba ngay tình, nhưng có thể hiểu người thứ ba ngay tình là người tại thời điểm tham gia giao dịch dân sự người này không có cơ sở để biết việc giao dịch của mình với người không có quyền định đoạt tài sản hoặc đối tượng tài sản của giao dịch liên quan đến giao dịch trước đó đã bị vô hiệu do tại thời điểm khi tham gia vào giao dịch dân sự, người thứ ba ngay tình hoàn toàn tin rằng người giao dịch với mình là người có quyền giao dịch và đối tượng tài sản giao dịch đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực, từ đó cho thấy người ngay tình hoàn toàn không có lỗi khi tham gia vào giao dịch. Vì vậy, pháp luật dân sự đưa ra biện pháp bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự, trong trường hợp giao dịch dân sự dẫn đến vô hiệu không do lỗi của người thứ ba.

Ví dụ: Theo khoản 3 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm:

“3. Bên nhận bảo đảm ngay tình là bên nhận bảo đảm trong trường hợp không biết và không thể biết về việc bên bảo đảm không có quyền dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.”

Thực tiễn xét xử nhiều vụ án, mặc dù người thứ ba ngay tình tham gia giao dịch đối với chủ sở hữu tài sản được xác lập trên cơ sở bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhưng sau đó, bản án, quyết định đó bị hủy, sửa thì Tòa án lại không bảo vệ người thứ ba ngay tình, vẫn tuyên họ phải trả lại bất động sản hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu là không đúng quy định tại khoản 2 Điều 138 nêu trên.

Ví dụ vụ việc cụ thể: Vụ án giữa nguyên đơn: Bà Bà Trần Thị S, sinh năm 1941 và bị đơn là ông Nguyễn Hữu Th., sinh năm 1954; cư trú tại: Khu phố 5, phường P, tỉnh B.

Bà S. và ông Th. tranh chấp diện tích đất hơn 6.000 m2 tại Khu phố 5, phường P, tỉnh B. Bản án số 31/2005/DSPT ngày 28/3/2005 của Tòa án nhân dân tỉnh B. đã tuyên diện tích đất nêu trên thuộc quyền sử dụng của ông Th, sau đó ông Th. được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên cơ sở đó, ông Th. đã chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Trần Ng. Việc chuyển nhượng đã hoàn thành, ông Ng. đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau đó, Bản án số 31/2005/DSPT bị hủy và TAND tỉnh B giải quyết lại vụ án. Tòa án xác định quyền sử dụng đất thuộc về bà S, buộc ông Ng. phải trả lại quyền sử dụng đất cho bà S là không đúng khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Trong vụ việc này, nếu Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà S thì phải buộc ông Th hoàn lại giá trị đất cho bà S và công nhận quyền sử dụng đất của ông Trần Ng. thì mới đúng quy định của pháp luật nêu trên.