Những yếu tố then chốt quyết định triển vọng của bất động sản 2024

Trong năm 2024, nhóm phân tích CTCP Chứng khoán MB (MBS) cho rằng, triển vọng ngành bất động sản sẽ tích cực hơn nhờ một số yếu tố.

Thứ nhất là lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường. Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tài cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay hiện nay dao động quanh mức 9 - 11% (giảm từ mức 12 - 13% thời điểm nửa sau 2022).

Lãi suất giảm là yếu tố sẽ tác động tích cực đến cả cung lẫn cầu trên thị trường bất động sản. Cụ thể, lãi suất ở mức thấp tác động tích cực đến khả năng tiếp cận vốn của các DN bất động sản nhằm triển khai các dự án mới. Nhờ áp lực tài chính giảm bớt, các chủ đầu tư có thể rút ngắn thời gian triển khai dự án và nâng cao nguồn cung cho thị trường. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay hợp lý tạo điều kiện thuận lợi để mua nhà trong bối cảnh các chủ đầu tư và ngân hàng tăng cường ưu đãi trong chính sách bán hàng.

Thứ hai những vướng mắc về pháp lý kỳ vọng sẽ dần được giải quyết. Vào cuối năm 2023, Chính phủ đã chính thức thông qua Luật Nhà Ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi với mục tiêu quy định rõ ràng hơn về pháp lý của các loại hình bất động sản (đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng) và thắt chặt một số điều khoản trong giao dịch bất động sản.

Kỳ vọng trong năm 2024, Luật Đất Đai được thông qua với những quy định cụ thể về xác định tiền sử dụng đất, nguồn gốc đất để triển khai các dự án thương mại và Quy hoạch các dự án mới. Từ đó, có thể rút ngắn thời gian, thủ tục pháp lý triển khai dự án và cải thiện nguồn cung cho thị trường.

Thứ ba là các chính sách hỗ trợ thị trường trái phiếu sẽ hỗ trợ thanh khoản cho doanh nghiệp, bao gồm Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10, Thông tư 02. Hiện đang có một số đề xuất về việc gia hạn Nghị định 08 đến hết năm 2024 trong bối cảnh năm tới là đỉnh điểm đáo hạn của trái phiếu bất động sản. MBS đánh giá, nếu đề xuất này được thông qua sẽ mang lại tác động tích cực đến các chủ đầu tư khi giảm bớt áp lực thanh khoản và tạo điều kiện phát triển cho thị trường trái phiếu.

Một yếu tố nữa là rủi ro thanh khoản đang được giảm bớt do doanh nghiệp chủ động mua lại trước hạn trái phiếu. MBS ước tính giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý IV/2023 và năm 2024 lần lượt là 12.172 tỷ đồng và 125.305 tỷ đồng, giảm 29% và 5% so với trước khi mua lại. Tuy nhiên, hoạt động mua lại trái phiếu có dấu hiệu chững lại, giá trị trái phiếu bất động sản mua lại trong T10/23 đạt hơn 1,5 tỷ đồng, giảm 42% so với tháng 9.