Nguy cơ thiếu nguồn cung căn hộ diện tích nhỏ tại TP.HCM

Thiếu căn hộ nhỏ, tồn kho căn hộ lớn

Khảo sát của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho thấy, trong bối cảnh giá BĐS liên tục tăng cao, căn hộ diện tích nhỏ khoảng 25 - 50 m2 được xem là lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính của phần lớn người dân đô thị.

Đặc biệt, nhóm người trẻ mới đi làm, các cặp vợ chồng trẻ hoặc người lao động nhập cư có xu hướng tìm mua những căn hộ vừa phải để giảm áp lực tài chính.

Tại TP.HCM, căn hộ studio diện tích từ 25 - 30 m2 giá từ 2 - 3 tỉ đồng/căn, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích phổ biến 35 - 50 m2 giá từ 3 - 5 tỉ đồng/căn, căn hộ 2 phòng ngủ diện tích phổ biến 60 - 70 m2 dao động từ 5 - 7 tỉ đồng/căn cho phân khúc trung bình.

Trong khi căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích phổ biến từ 85 - 120 m2 có giá trung bình 8 - 12 tỉ đồng/căn. Với mức thu nhập hiện tại của người dân, các căn hộ có quy mô nhỏ với tầm giá dưới 4 tỉ đồng đang được thị trường tìm kiếm do phù hợp với điều kiện thu nhập.

Tuy nhiên trên thực tế, số lượng dự án phát triển loại hình căn hộ nhỏ này lại rất ít. Đa số doanh nghiệp tập trung phát triển căn hộ trung và cao cấp với diện tích lớn hơn nhằm tối ưu lợi nhuận.

Song đa số hàng tồn kho là các căn hộ diện tích lớn do kén khách và cũng do giá thành căn hộ loại này cũng rất cao, lên đến hàng chục tỉ đồng.

Bên cạnh đó, các quy định pháp lý liên quan đến quy chuẩn diện tích tối thiểu, mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật… cũng khiến việc phát triển căn hộ nhỏ gặp không ít khó khăn.

Đề xuất tăng căn hộ nhỏ, cân đối cung - cầu

Tại TP.HCM, sở dĩ có tình trạng này là do quy định mật độ dân cư tại Quyết định số 32/2025 có nhiều bất cập. Cụ thể, các căn hộ dành cho một gia đình điển hình 4 người từ 96 - 128 m2, với 3 phòng ngủ trở lên. Để đáp ứng được điều kiện về quy mô, mật độ dân số, chủ đầu tư nhà ở thương mại phải tăng tỷ trọng các căn hộ diện tích lớn trong dự án, làm giảm số lượng căn hộ vừa và căn hộ nhỏ.

Còn đối với nhà ở xã hội thì làm tăng số lượng căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích từ trên 56 - 70 m2 (diện tích tối đa của căn hộ nhà ở xã hội) và làm giảm số lượng căn hộ nhỏ có 1 phòng ngủ diện tích dưới 45 m2. Điều này đi ngược lại thực tiễn vì hiện nay nhu cầu với các căn hộ diện tích khoảng 30 - 60 m2, tức căn hộ studio đến căn 2 phòng ngủ, với mức giá dưới 4 tỉ đồng là rất cao.

Thậm chí, hiện nay chỉ một số ít người dân có nhu cầu ở trong căn hộ lớn trên 100 m2", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, dẫn chứng.

Từ góc nhìn đó, ông Châu đề nghị Sở Xây dựng phối hợp với Sở QH-KT trình UBND TP.HCM xem xét sửa đổi Quyết định số 32/2025 để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc xác định quy mô dân số và số lượng căn hộ, cơ cấu căn hộ của tất cả dự án nhà chung cư.

Trong đó cho phép chủ đầu tư được thiết kế căn hộ, số lượng căn hộ nhỏ tăng lên nhưng vẫn bảo đảm tỷ lệ căn hộ dưới 45 m2 không vượt quá 25% theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia và nhà chung cư.

Nhiều chuyên gia cho rằng để giải quyết tình trạng thiếu hụt căn hộ diện tích nhỏ, cơ quan quản lý cần có những cơ chế linh hoạt hơn. Chẳng hạn như cho phép tăng tỷ lệ căn hộ nhỏ trong các dự án nhà ở thương mại, đồng thời kiểm soát chặt chẽ quy hoạch hạ tầng để tránh quá tải dân số. Bên cạnh đó, việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp cũng được xem là giải pháp quan trọng nhằm bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và dân số cơ học tiếp tục gia tăng, việc phát triển thêm căn hộ diện tích nhỏ không chỉ giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở mà còn góp phần cân bằng lại cấu trúc thị trường BĐS, hướng đến một thị trường phát triển bền vững hơn.