Một số sai sót cần rút kinh nghiệm liên quan đến giải quyết các vụ án dân sự

Tuyên trả lại giá trị tài sản không đúng trong các tranh chấp về đòi lại tài sản

Theo quy định tại Điều 166 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền đòi lại tài sản, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.

Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang có quyền khác đối với tài sản đó.

Theo quy định nêu trên thì về nguyên tắc, khi Toà án giải quyết các loại vụ việc này phải buộc bị đơn trả lại tài sản (hiện vật) cho nguyên đơn, chỉ tuyên trả lại giá trị khi tài sản không còn hoặc không thể trả lại tài sản.

Phó Chánh án TANDTC Nguyễn Thúy Hiền trình bày tại Hội nghị 

Ví dụ: Tranh chấp quyền sử dụng đất liền kề với diện tích rất nhỏ, người lấn chiếm không cố tình, đã xây dựng công trình kiên cố, nếu buộc phải thi hành án để trả lại đất cho bên bị lấn chiếm thì công trình của bên lấn chiếm có thể bị phá huỷ, do đó có thể tuyên trả lại giá trị quyền sử dụng đất cho bên bị lấn chiếm, mà không tuyên trả bằng hiện vật (quyền sử dụng đất).

Tuy nhiên, trong một số vụ việc Toà án chưa xác minh, làm rõ tài sản còn hay không, mức độ xây dựng công trình trên đất lấn chiếm như thế nào, tài sản đó có thể trả lại cho nguyên đơn hay không, mà đã tuyên bị đơn trả giá trị cho nguyên đơn là không đúng.

Ví dụ: Cho rằng ông Nguyễn Văn Kh lấn chiếm đất của mình, ông Hoàng Văn L khởi kiện yêu cầu ông Kh trả lại bằng hiện vật diện tích 15m2 đất.

Theo kết quả kiểm tra hiện trạng thì diện tích đất hộ ông L đang sử dụng là 781m2, giảm 15m2; diện tích đất hộ ông Kh đang sử dụng là 150m2, tăng 15m2 so với diện tích được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, Toà án xác định hộ ông Kh xây lấn chiếm đất của hộ ông L.

Mặt khác, Biên bản đo đạc, kiểm tra thực tế đất tranh chấp ngày 08/5/2014 thể hiện trên đất tranh chấp có tường gạch xỉ, rộng 20cm, cao 4m (bút lục số 88, 89), nhưng Tòa án cấp phúc thẩm lại nhận định tại một phần diện tích đất lấn chiếm, hộ ông Kh đã xây quán bán hàng có móng bằng đá, tường xây gạch đỏ là không phù hợp với các tài liệu có trong hồ sơ vụ án.

Trong trường hợp này, ông L có quyền đòi lại diện tích đất đã bị hộ anh Kh lấn chiếm căn cứ vào quy định tại Điều 256, Điều 264 Bộ luật Dân sự năm 2005 và khoản 5 Điều 166, khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013; kết quả thẩm định cho thấy trên đất ông Kh lấn chiếm có tường gạch xỉ là có thể phá dỡ được. Do đó, việc Tòa án cấp phúc thẩm chỉ buộc ông Kh thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, mà không buộc ông Kh phá dỡ tường gạch xỉ, trả lại đất tranh chấp là không đúng.

Xác định sai hiệu lực của hợp đồng, từ đó chấp nhận yêu cầu huỷ hợp đồng không đúng

Tình huống: Năm 2015, hai bên ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có công chứng theo quy định của pháp luật. Theo Hợp đồng, các bên thoả thuận thanh toán tiền theo từng đợt. Mặc dù bên nhận chuyển nhượng chưa thanh toán đủ tiền, nhưng bên chuyển nhượng đã giao giấy tờ để bên nhận chuyển nhượng làm các thủ tục sang tên, trước bạ. Bên nhận chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và dùng tài sản để thế chấp ngân hàng bảo đảm cho một khoản vay. Nay bên chuyển nhượng cho rằng, bên nhận chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên đề nghị Toà án huỷ Hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng không đồng ý.

Sai sót của Toà án: Toà án cho rằng, bên nhận chuyển nhượng đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, từ đó chấp nhận yêu cầu khởi kiện, huỷ Hợp đồng chuyển nhượng; huỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, yêu cầu bên nhận chuyển nhượng trả lại đất, bên chuyển nhượng trả lại tiền là sai.

Đường lối giải quyết: Theo quy định tại khoản 1 Điều 168, Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005; khoản 7 Điều 95 Luật đất đai năm 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Như vậy, trong tình huống nêu trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành, cần phải được công nhận theo các quy định nêu trên. Bên nhận chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì phải tiếp tục thanh toán và chịu lãi suất theo quy định tại Điều 700 của Bộ luật Dân sự năm 2005:

“Điều 700. Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật này.

Điều 305. Trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự

2. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Quang cảnh Hội nghị

Ví dụ vụ việc cụ thể: Vụ án giữa nguyên đơn ông Trịnh Văn H; bị đơn là ông Nguyễn Vũ Tr.

Ngày 11/7/2014, ông Trịnh Văn H ký Hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất 16.000 m2 thửa số 196 cho ông Nguyễn Vũ Tr. Hợp đồng có công chứng theo quy định. Theo Hợp đồng, các bên thoả thuận phương thức thanh toán bằng tiền mặt, chia làm 3 đợt.

Sau khi ký Hợp đồng, mặc dù ông Tr chưa thanh toán hết, nhưng ông H đã giao giấy tờ để ông Tr làm thủ tục sang tên, trước bạ. Ngày 08/9/2014, ông Tr được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và dùng tài sản này để thế chấp, bảo đảm cho khoản vay của Công ty NP.

Cho rằng ông Tr vi phạm nghĩa vụ thanh toán, ông H khởi kiện yêu cầu huỷ Hợp đồng, ông Tr không đồng ý với yêu cầu khởi kiện.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 168, Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005; khoản 7 Điều 95 Luật đất đai năm 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu của ông H là không đúng với các quy định nêu trên.

Sai sót của Tòa án khi không xác định giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo nhằm mục đích trốn thuế

Tình huống: Tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên thống nhất ghi giá thấp hơn giá thị trường để trốn thuế. Khi định giá, Tòa án xác định giá thị trường của diện tích đất tranh chấp cao hơn nhiều so với giá ghi trong hợp đồng; hai bên cũng không thống nhất được về giá chuyển nhượng là theo thực tế hay theo hợp đồng.

Sai sót của Tòa án: Tòa án cho rằng bên nhận chuyển nhượng không chứng minh được đã trả đủ tiền hay chỉ chứng minh đã trả được một phần tiền cho người chuyển nhượng, thì bên nhận chuyển nhượng tiếp tục trả tiền là không đúng.

Đường lối giải quyết vụ án: Trong tình huống nêu trên, giá chuyển nhượng ghi trong Hợp đồng không phù hợp với giá thực tế trên thị trường, hai bên cũng không thống nhất được về giá chuyển nhượng thực tế, nên có cơ sở xác định giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là giả tạo nhằm mục đích trốn thuế.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 402 Bộ luật Dân sự năm 2005, giá chuyển nhượng là một trong những điều khoản chủ yếu của hợp đồng. Do đó, trong vụ việc này, các bên đã giả tạo về giá trong văn bản hợp đồng và không thống nhất về giá trong thực tế, nên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu theo quy định tại Điều 127, 129 và Điều 410 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Ví dụ vụ án cụ thể: Vụ Hồ Văn H - Nguyễn Thành Nh (đã được đề xuất lựa chọn làm án lệ).

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 16/12/2014 thể hiện: Ông H chuyển nhượng cho ông Nh, bà L diện tích 1.207,6m2 đất thuộc thửa 96, tờ bản đồ số 12, xã LT, thành phố H với giá 200.000.000 đồng; việc giao và nhận số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện, không có sự chứng kiến của Công chứng viên. Ông H xác định giá chuyển nhượng mà hai bên đã thỏa thuận là 3.200.000.000 đồng, nhưng ghi trong Hợp đồng là 200.000.000 đồng để được chịu thuế thấp. Ông chưa nhận được tiền, nên đang giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông Nh, bà L xác định giá chuyển nhượng diện tích đất nêu trên là 200.000.000 đồng, đúng như Hợp đồng đã ký kết và ông, bà đã giao đủ số tiền 200.000.000 đồng cho ông H tại Phòng công chứng nhưng không có chứng cứ chứng minh.

Biên bản định giá của Hội đồng định giá ngày 19/8/2015 xác định giá thị trường tại phần đất tranh chấp là 3.019.000.000 đồng. Do đó, giá chuyển nhượng ghi trong Hợp đồng là 200.000.000 đồng cũng không phù hợp với giá thực tế trên thị trường. Vì vậy, có cơ sở xác định giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là giả tạo nhằm mục đích trốn thuế.

Quyết định giám đốc thẩm căn cứ vào Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 và khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 để cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hiệu lực pháp luật; trường hợp ông Nh, bà L không chứng minh được đã trả đủ tiền hay chỉ chứng minh đã trả được một phần tiền cho ông H thì ông Nh, bà L tiếp tục trả tiền cho ông H là không đúng như phân tích nêu trên. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng, do bị đơn vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán đã làm cho Hợp đồng giữa các bên không còn khả năng thực hiện, từ đó chấp nhận yêu cầu hủy Hợp đồng của nguyên đơn là không chính xác.

Trong trường hợp này, khi giải quyết lại vụ án, nếu không có chứng cứ nào khác, Tòa án cần tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vô hiệu với các căn cứ nêu trên.