Lối mở cho người sử dụng một diện tích đất vào đa mục đích

Dân có thể linh hoạt khi sử dụng đất

Nhu cầu sử dụng đất của người dân để tạo giá trị gia tăng trên cùng một thửa đất luôn cao, vì đây là tài nguyên hữu hạn. Để sử dụng đúng mục đích theo quy định trước đây, người sử dụng đất phải rất tốn chi phí khi chuyển đổi, không phát huy giá trị tối đa, gây lãng phí. Nắm bắt thực tiễn này, Luật Đất đai 2024 đã mở lối cho nhu cầu này.

Tại Điều 218, Luật Đất đai 2024 quy định, một loại đất có thể kết hợp vào sử dụng đa mục đích. Tại khoản 1, quy định danh mục các loại đất có thể sử dụng vào đa mục đích như: đất nông nghiệp, đất ở, đất công cộng, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất mặt nước, đất tôn giáo… Việc hướng dẫn chi tiết, được Chính phủ quy định tại Điều 99, Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết một số điều tại Luật Đất đai 2024.

Đây là quy định được đánh giá rất kịp thời. Bởi thực tế chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng đúng là bài toán tốn kém (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần, nghĩa vụ tài chính kèm theo) và mất rất nhiều thời gian, thủ tục. Bối cảnh này đặt ra yêu cầu về một cơ chế “thực dụng” để người dân, tổ chức có thể gia tăng giá trị từ chính thửa đất mình đang có. Nhà nước cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích mà không phải chuyển mục đích, miễn là bảo đảm hai nguyên tắc hạt nhân: không làm thay đổi bản chất loại đất và không ảnh hưởng đến mục đích sử dụng đất chính.

Theo quy định trên, đất nông nghiệp có thể kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu; đất sử dụng vào mục đích công cộng kết hợp thương mại, dịch vụ; đất xây dựng công trình sự nghiệp kết hợp thương mại, dịch vụ; đất ở kết hợp nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh. Danh mục này còn mở cánh cửa cho hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin, quảng cáo ngoài trời, năng lượng mặt trời áp mái… lắp đặt trên nền loại đất chính đã được xác định. Ý nghĩa chính sách: khuyến khích “làm giàu” công năng thửa đất mà không đổi màu thửa đất.

Không có khe hở để chuyển đổi trá hình

Nếu như khoản 1 mở lối, thì khoản 2 đưa ra hành lang pháp lý “rào” lại. Tại khoản 2, Điều 218 quy định, việc kết hợp sử dụng đất đa mục đích không được làm thay đổi loại đất theo phân loại tại khoản 2, khoản 3 Điều 9; phải giữ điều kiện để đất có thể tiếp tục sử dụng vào mục đích chính; không ảnh hưởng quốc phòng, an ninh, trật tự, môi trường. Đây là “đường ray kép” giúp đa mục đích không biến tướng sang chuyển mục đích trá hình.

Nghị định 102/2024/NĐ-CP cụ thể hóa cách vận hành “đường ray kép” này, tại Điều 99, Nghị định định nghĩa rõ, (i) “sử dụng kết hợp” là dùng một phần diện tích đất của mục đích chính vào mục đích khác theo Điều 218; (ii) yêu cầu người sử dụng đất lập phương án sử dụng đa mục đích, nộp đơn theo Mẫu số 15 kèm giấy tờ pháp lý; (iii) xác định thẩm quyền, quy trình xem xét và trách nhiệm khôi phục hiện trạng khi chấm dứt sử dụng kết hợp. Cấu trúc thủ tục gọn, rõ, dễ kiểm tra. Khác với quy trình chuyển mục đích vốn nhiều tầng nấc.

Khi dùng một phần diện tích vào mục đích bổ trợ phù hợp (điểm bán nông sản, kho mát, xưởng sơ chế, du lịch trải nghiệm quy mô nhỏ, lắp đặt hạ tầng viễn thông/quảng cáo…), người dân không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích theo Điều 121, vốn là thủ tục phát sinh nghĩa vụ tài chính đáng kể. Qua đó, nguồn lực được dồn cho sản xuất, kinh doanh thay vì “đốt” vào đổi mục đích.

Đất có mục đích sản xuất nông nghiệp là khu vực chiếm tỷ trọng lớn nhưng biên lợi nhuận thấp nếu chỉ trồng trọt thuần túy. Khi sử dụng đa mục đích tạo đòn bẩy hình thành mô hình nông nghiệp và dịch vụ (điểm bán, kho lạnh, du lịch nông trại, dược liệu…), giúp gia tăng giá trị trên mỗi mét vuông đất trong khi vẫn giữ nguyên mục đích nông nghiệp.

Khi sử dụng đa mục đích, nhưng pháp luật quy định các hạng mục bổ trợ phải được bố trí, xây dựng theo hướng không làm biến dạng mục đích chính, và có thể tháo dỡ, khôi phục khi cần. Với đất nông nghiệp, yêu cầu “công trình nhẹ, dễ tháo dỡ” là tinh thần xuyên suốt trong hướng dẫn thực thi.

Người sử dụng phải bảo toàn điều kiện sử dụng vào mục đích chính. Ví dụ với đất có mặt nước, việc lắp đặt công trình phải không san lấp, không làm thay đổi dòng chảy, diện tích mặt nước, cao trình đáy. Hay với đất lúa hoặc đất lâm nghiệp, phải tuân thủ ràng buộc của pháp luật chuyên ngành về ngưỡng diện tích, kết cấu, quy trình tác động và hoàn nguyên.