Khắc phục tình trạng “hai giá”

Bỏ khung giá đất được coi là điểm tiến bộ của Luật Đất đai 2024, là tiền đề cho việc từng bước đi đến xóa bỏ tình trạng "hai giá" trong lĩnh vực đất đai, một là giá thị trường và hai là giá nhà nước với cơ chế quản lý đất theo hành chính mang tính áp đặt.

Đồng thời khắc phục bất cập của việc định giá cứng nhắc, đánh đồng trên phạm vi cả nước nên không theo kịp sự biến động giá trên thị trường cả về không gian và thời gian..., không những gây thiệt thòi trong việc bồi thường cho người sử dụng đất, mà còn gây khó khăn cho công tác quản lý trong xác định giá đất cũng như thiệt hại về kinh tế cho nhà nước và cả khó khăn cho doanh nghiệp khi các dự án chậm được phê duyệt...

Với việc bỏ khung giá đất, việc định giá ở các địa phương sẽ linh hoạt hơn, theo kịp diễn biến thị trường, tránh được thất thoát tài sản nhà nước và thiệt hại cho người sử dụng đất do định giá thấp gây ra.

Cùng với các nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư..., Luật Đất đai 2024 quy định "phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường". Đây chính là sự thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW là "Bỏ khung giá đất. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường...".

Đây cũng là tiền đề để tiến tới xóa bỏ những bất hợp lý trong định giá đất dẫn tới không ít khiếu kiện kéo dài trong thời gian vừa qua liên quan đến giá đất và bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất...

Từ đó, việc định giá đất đúng sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn trong giải phóng mặt bằng vốn luôn là một khâu rất phức tạp từ trước đến nay, góp phần thúc đẩy nhanh việc triển khai, thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội của địa phương...

Luật cũng đã cụ thể hóa các phương pháp định giá đất, tạo điều kiện trong việc thực hiện cũng như góp phần giảm thiểu các tiêu cực có thể phát sinh trong quá trình định giá đất. Không những Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất (gồm phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh; bỏ phương pháp chiết trừ), mà còn quy định luôn cả cách thực hiện, trường hợp và điều kiện áp dụng từng phương pháp.

Điều này tạo sự thống nhất trong tổ chức thực hiện, khắc phục những cách hiểu, giải thích luật khác nhau dẫn đến cách thực hiện khác nhau, không những có thể gây thiệt hại cho nhà nước, người sử dụng đất hay chủ đầu tư, mà còn có thể dẫn đến những vi phạm pháp luật của cán bộ địa phương và tư vấn xác định giá đất trong quá trình xác định giá đất, kể cả vô tình hay cố ý.

Luật Đất đai 2013 quy định "Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần", nhưng đến Luật Đất đai 2024 đã rút ngắn định kỳ ban hành bảng giá đất xuống "hằng năm". Điều này có thể tăng áp lực cho công tác quản lý nhà nước về đất đai ở cấp tỉnh, nhưng sẽ giúp giá đất theo kịp biến động giá, bám sát thị trường.

Điều đó cũng giúp giảm thiểu thất thoát tài sản nhà nước, thiệt hại kinh tế cho các bên liên quan, nhất là trong việc bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng khi nhà nước thu hồi đất, trong trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh trong định giá đất.

Việc phân cấp thẩm quyền định giá đất cụ thể đến cấp huyện giúp giảm tải cho cấp tỉnh, giúp cho việc triển khai các dự án phát triển nhà ở nói riêng và phát triển kinh tế, xã hội nói chung ở địa phương nhanh chóng, thuận lợi, đồng thời là tiền đề cho việc xác định giá sát thị trường.

Bên cạnh đó, có nhiều đổi mới liên quan đến tư vấn xác định giá đất theo hướng tiếp cận thực tiễn, mang tính khả thi và tháo gỡ vướng mắc trong thực hiện, nhất là ách tắc trong khâu định giá đất trong thời gian vừa qua dẫn đến chậm trễ của các dự án, kể cả trong việc phê duyệt, triển khai cũng như hoàn thiện, cấp giấy chứng nhận...

So với Luật hiện hành, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất. Theo đó, “ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND, có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng nhân dân, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức chính trị - xã hội khác tham gia cuộc họp thẩm định giá đất để bảo đảm tính độc lập khách quan trong quá trình định giá…

Đây là những thay đổi hết sức quan trọng, là cơ sở pháp lý cho việc bảo đảm vxác định giá đất sát với giá thị trường, góp phần cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng được hiệu quả hơn, nhanh chóng hơn trên cơ sở giá thị trường. góp phần khai thông điểm nghẽn của hàng nghìn dự án, hạn chế phát sinh tham nhũng, tiêu cực.