Hợp đồng đặt cọc không có công chứng vẫn có giá trị pháp lý

Hợp đồng không chặt chẽ dẫn đến tranh chấp

Theo hồ sơ vụ án, Công ty TNHH Hoàng Gia Long An (Công ty Hoàng Gia) được UBND tỉnh Long An cấp GCNQSDĐ 86.940 m2, mục đích sử dụng làm Khu công nghiệp. Ngày 7-2-2005, Công ty Hoàng Gia ký hợp đồng (đặt chỗ) chuyển nhượng đất cho Công ty TNHH Thành Công-TH (Công ty Thành Công) 6.000 m2 ở thửa 528, tờ bản đồ số 14 thuộc Cụm công nghiệp Hoàng Gia Long An tại huyện Đức Hòa, Long An với giá 340.000 đồng/m2. Công ty Thành Công đã thanh toán 1,428 tỷ đồng (70% giá trị), số tiền còn lại sẽ thanh toán khi có GCNQSDĐ. Hợp đồng được công chứng tại Phòng công chứng số 4 tỉnh Long An ngày 17-1-2008.

Khi ký hợp đồng có chỉ vị trí nhưng hai bên không đo đạc thực tế. Song song đó, ngày 18-7-2006, Công ty Hoàng Gia ký tiếp hợp đồng đặt chỗ, chuyển nhượng diện tích đất là 7.749 m2 thuộc lô đất số C9, C10 với giá 340.000 đồng/m2, cho Công ty TNHH - SX - TM - DV Đông Nam Việt (Công ty Đông Nam Việt). Công ty Đông Nam Việt đã thanh toán trước 1,785 tỷ đồng. Công ty Hoàng Gia đã tiến hành giao đất thực địa và đồng ý cho công ty Đông Nam Việt tiến hành xây dựng tường rào trên khu đất này. Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên môi trường tỉnh Long An tiến hành đo vẽ thực địa đất và ra bản vẽ trích đo với thửa đất mới là 627. Hiện tại Công ty Đông Nam Việt đang quản lý, sử dụng có tường rào bao quanh và một số hạng mục khác.

Đến tháng 4-2009, Công ty Thành Công có nhu cầu xây dựng trụ sở thì phát hiện diện tích đất mà Công ty Hoàng Gia đã chỉ vị trí khi ký hợp đồng đã bị Công ty Đông Nam Việt thi công xây dựng. Công ty Thành Công khởi kiện yêu cầu Công ty Hoàng Gia giao đất mà Công ty Đông Nam Việt đang quản lý sử dụng. Trong khi đó Công ty Đông Nam Việt cũng có yêu cầu độc lập là buộc Công ty Hoàng Gia tiến hành thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ đối với phần đất đã ký hợp đồng.

TAND huyện Đức Hòa đã mở phiên tòa xét xử sơ thẩm, công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng tại Phòng công chứng số 4 ngày 17-1-2008 giữa Công ty Thành Công và Công ty Hoàng Gia. Buộc Công ty Đông Nam Việt và Công ty Hoàng Gia liên đới giao cho Công ty Thành Công diện tích đất 6.000 m2 (trong diện tích 7.749 m2 của Công ty Hoàng Gia đã bán cho Công ty Đông Nam Việt). Công ty Thành Công được sở hữu các hạng mục trên đất và trả cho Công ty Đông Nam Việt số tiền trên 0,7 tỷ đồng; đồng thời buộc Công ty Hoàng Gia trả cho Công ty Đông Nam Việt 3,674 tỷ đồng, do hợp đồng đặt chỗ của hai công ty bị vô hiệu. Bản án sơ thẩm bị kháng cáo.

Hủy án sơ thẩm

TAND tỉnh Long An đã tuyên hủy toàn bộ bản án sơ thẩm của TAND huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, giao hồ sơ về Tòa sơ thẩm tiến hành tố tụng lại theo thủ tục chung. Theo đó, HĐXX cấp phúc thẩm đã chỉ ra hàng loạt sai phạm của bản án sơ thẩm.

Sai phạm lớn nhất là Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng hợp đồng đặt chỗ ngày 18-7-2006 giữa Công ty Đông Nam Việt ký kết với Công ty Hoàng Gia Long An bị vô hiệu do không có công chứng chứng thực là không đúng, thực chất hợp đồng đặt chỗ chỉ là hình thức của hợp đồng đặt cọc theo Điều 358 BLDS, lập thành văn bản, có đóng dấu ký tên của hai công ty. Luật không bắt buộc phải có công chứng.

Mặc khác, tại biên bản hòa giải ngày 30-11-2009 do UBND xã Mỹ Hạnh Nam chủ trì, Giám đốc Công ty Hoàng Gia đã xác định vị trí thỏa thuận đặt chỗ khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho Công ty TNHH Thành Công - TH là bị nhầm chỗ. Lời khai này là có căn cứ bởi lẽ, khi các công ty giao dịch đặt chỗ tại khu công nghiệp chưa thi công cơ sở hạ tầng phân lô rõ ràng. Xét diễn biến thực tế trên phần đất tranh chấp, HĐXX cho rằng, Công ty Đông Nam Việt đã đầu tư trên phần đất tranh chấp nhiều hơn Công ty Thành Công.

Hay ngay trong kháng cáo Công ty Thành Công cũng không đồng ý bồi thường cho Công ty Đông Nam Việt vì cho rằng các hạng mục không phù hợp với ý định lắp đặt nhà xưởng của Công ty Thành Công, cho nên nếu giao công trình này cho Công ty Thành Công là lãng phí của xã hội.

Ngoài ra yêu cầu phản tố của Công ty Đông Nam Việt yêu cầu Công ty Hoàng Gia phải thực hiện hợp đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm, Công ty Hoàng Gia vẫn muốn thực hiện hợp đồng nên giữa hai công ty này không có tranh chấp, không thuộc thẩm quyền của Tòa án, lẽ ra Tòa án cấp sơ thẩm trả lại đơn mới đúng quy định. Mặt khác, Công ty Hoàng Gia đã thế chấp QSDĐ cho ngân hàng trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa ngân hàng tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Nguyễn Quang