Hải Phòng: “Cơn sốt” bất động sản vùng ven trỗi dậy

“Cơn sốt” đất vùng ven

Theo một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), Hải Phòng còn nhiều tiềm năng về quỹ đất, cùng hàng loạt dự án kết nối giao thông đến vùng ven thành phố sắp triển khai như: Cầu Rào 3 (nối quận Lê Chân với quận Dương Kinh), cầu Nguyễn Trãi (nối quận Ngô Quyền với huyện Thuỷ Nguyên), cầu Rừng (nối huyện Thuỷ Nguyên với tỉnh Quảng Ninh).

Bên cạnh đó, nhờ chính sách tạo mọi điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư mở rộng sản xuất tại các khu công nghiệp (KCN) của chính quyền TP Hải Phòng đã thu hút số lượng lớn người lao động đến sinh sống và làm việc đã giúp thị trường BĐS vùng ven Hải Phòng “bật dậy” mạnh mẽ.

Qua khảo sát của phóng viên, hiện giá đất nền tại các quận Hải An, Lê Chân, Hồng Bàng, huyện Thuỷ Nguyên và An Dương tăng từ 20 - 30% so với thời điểm năm 2019 -2020. Tại huyện An Dương, đất nền khu vực các xã An Đồng, Hồng Thái, Đồng Thái, Đặng Cương có giá khoảng 12-20 triệu/m2 nên đã nhanh chóng trở thành “tầm ngắm” của giới đầu tư. Do nắm bắt được thông tin huyện An Dương dự kiến quy hoạch thành nội đô, cùng hàng loạt dự án kết nối giao thông khiến BĐS càng tăng sức hút.

Ông Trần Đức Thắng (trú tại xã Hồng Thái, huyện An Dương) cho biết: “Từ đầu năm đến nay, rất nhiều người đổ xô về khu vực xã An Đồng và Hồng Thái tìm mua đất để đầu tư. Đa số người ta mua để đấy, chờ khi nào tăng giá mới chuyển nhượng. Thậm chí, những lô đất vị trí đẹp còn được chuyển nhượng sang tên nhiều đời chủ. Nhà tôi năm trước cần tiền đã bán 300m2 đất có 1,8 tỉ đồng, nếu để đến năm nay thì được giá gấp đôi. Những mảnh đất xung quanh đây đều đã có chủ từ nơi khác đến mua, do chưa xây dựng nhà cửa nên thường xuyên có người đến hỏi mua lại”.

Theo anh Đinh Quang Hưng (trú tại xã Đồng Thái, huyện An Dương), cách đây 3 năm, đất đai khu vực này giá chỉ khoảng 3-5 triệu/m2, thậm chí muốn bán cũng khó có người mua. Nhưng đến nay, giá đất bình quân đã tăng gấp đôi, còn vị trí mặt đường liên xã rộng 7m không có giá dưới 12 triệu/m2. Thời điểm này, không khó để bắt gặp những cuộc thương lượng mua bán đất nền “chớp nhoáng” giữa người bán và người mua. Trước đây, nhiều người dân sinh sống tại thôn Hoàng Mai chỉ quen với công việc trồng trọt, nhưng giờ cũng trở nên chuyên nghiệp với nghề môi giới BĐS sau vài lần giới thiệu mua bán thành công.

Một cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai huyện An Dương cho hay: Mỗi ngày, đơn vị tiếp nhận trên 50 bộ hồ sơ chuyển nhượng sang tên, cấp bìa đỏ, tách thửa đất đai cho người dân. Hồ sơ làm thủ tục tăng gấp đôi so với năm 2020, chủ yếu là giao dịch chuyển nhượng “lướt sóng” ngay sau khi có lời. Giới kinh doanh BĐS chuyên nghiệp thường mua những lô đất lớn rộng vài trăm mét vuông, sau đó tách bìa đỏ thành nhiều lô nhỏ để bán cho người mua. Nhiều trường hợp người dân giao dịch mua bán đất nền từ khi còn đang chờ làm thủ tục tách thửa, do sợ mất đi cơ hội đầu tư sinh lời. Hiện những lô đất tại huyện An Dương có giá khoảng 1 tỉ đồng, xe ô tô vào tận nơi đang được chuyển nhượng sang tên bìa đỏ rất nhiều.

“Cơn sốt” BĐS không chỉ xuất hiện tại huyện An Dương, mà còn diễn ra ở nhiều khu vực huyện Thuỷ Nguyên. Bởi sau khi có thông tin quy hoạch huyện Thuỷ Nguyên lên thành phố thuộc thành phố Hải Phòng, cùng sự phát triển ổn định của KCN Vsip đã khiến giá đất xã Tân Dương, Dương Quan, Hoà Bình, Lập Lễ, Thuỷ Đường… tăng 30-50% trong năm 2020. Thậm chí, nhiều vị trí mặt đường liên xã gần trung tâm huyện Thuỷ Nguyên chạm mốc 30-50 triệu đồng/m2.

Theo bà Đỗ Thị Vân (trú tại xã Hoà Bình, huyện Thuỷ Nguyên), giá đất mặt đường liên xã rộng vừa đủ để 2 xe tô tránh nhau hiện có giá từ 20-30 triệu đồng. Những lô đất mặt ngõ chỉ rộng 3-4m cũng có giá trên 10 triệu đồng/m2. Dù giá cao gấp 2-3 lần năm so với năm ngoái nhưng nhiều người vẫn lùng sục tìm mua. Một số “cò đất” ở Thuỷ Nguyên trở nên khá giả nhờ liên tục giới thiệu được khách mua bán. Khi nắm bắt thông tin khách hàng mua đất chỉ để đầu tư, “cò đất” lại tiếp tục tìm khách mới và đưa ra mức giá cao hơn để chứng minh “sốt đất” nhằm thu hút người mua.

Chị Nguyễn Thu Phương - Trưởng phòng Kinh doanh Công ty BĐS 3B Land cho hay: Thời điểm trước năm 2019, BĐS vùng ngoại ô thành phố như An Dương, Thuỷ Nguyên, Dương Kinh, Kiến An rất kén khách. Nhưng từ năm 2020 đến nay, BĐS khu vực trên rất hút khách, một phần là nhờ mạng lưới giao thông kết nối đến vùng ven thành phố phát triển nhanh chóng, cùng tâm lý đón đầu dự án của khách hàng đầu tư đã khiến giá trị BĐS tăng nhanh. Hiện Công ty 3B Land có hơn 30 nhân viên môi giới BĐS hoạt động tại khu vực vùng ven thành phố, tiếp đón hơn 50 lượt khách xem đất mỗi ngày. Vào dịp cuối tuần, lượng khách còn tăng gấp đôi ngày thường.

Cũng theo chị chị Phương, đầu tư BĐS vùng ven phải xác định đây là khoản đầu tư dài hạn, cần ít nhất 2-3 năm để lãi đem về. Nếu người mua chờ khoản lời xuất hiện nhanh chóng sau khi xuống tiền 2-3 tháng thì chỉ có đầu tư theo cơn "sốt", đầu tư lướt sóng. Dạng đầu tư này rủi ro cao, một là lãi lớn, hai là bị mắc kẹt, trắng tay. Mặt khác, khi đầu tư lướt sóng, chủ đầu tư cũng không nên quá dựa vào hỗ trợ từ ngân hàng để tránh rủi ro. Tài chính chủ động mới là sự an toàn trong "lướt sóng" BĐS.

BĐS “sốt” nhờ các nhà đầu tư “lướt sóng”?

Hiện nay, thị trường BĐS quận Dương Kinh cũng sôi động không kém khu vực huyện An Dương và Thuỷ Nguyên. Ông Đinh Ngọc Dũng, Phó Giám đốc Công ty Cổ phần địa ốc Thuận Thành cho hay: Thời điểm năm 2019, BĐS khu vực các phường Anh Dũng, Hưng Đạo, Hoà Nghĩa, Đa Phúc giao dịch khá chậm, mặc dù cách trung tâm thành phố chỉ 3-5km. Thuy nhiên, sang năm 2021, đất nền khu vực trên tăng khoảng 30% nhờ hàng loạt dự án lớn được hình thành tại chân cầu Rào 2. Bên cạnh đó, đang xuất hiện luồng thông tin về “siêu dự án” rộng 220ha tại phường Anh Dũng đã khiến giá BĐS Dương Kinh nóng lên từng ngày.

Bà Đỗ Thị Hoan (trú tại phường Anh Dũng, quận Dương Kinh) chia sẻ: Những lô đất đẹp vị trí mặt đường rộng 6m hiện có giá khoảng 20 triệu/m2, tăng gần gấp đôi năm 2019. Còn đất nền mặt ngõ rộng 2-3m có giá không dưới 10 triệu đồng/m2. Kể cả đất nền thổ cư chưa có bìa đỏ cũng được nhiều người quan tâm hỏi mua. Do giá BĐS nơi đây còn khá “mềm”, nên rất nhiều người dân từ nơi khác đến hỏi mua để đầu tư và sẵn sàng đặt cọc ngay lập tức.

Giải thích nguyên nhân BĐS vùng ven tăng giá nhanh, ông Nguyễn Quang Văn, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng cho biết: Tuyến đường Máng Nước (đoạn từ ngã tư Cơ điện đến trung tâm huyện An Dương) sẽ được mở rộng gấp đôi con đường hiện tại. Đồng thời, tuyến đường nối từ quận Hồng Bàng chạy qua ngã tư Cơ điện, đến Bệnh viện Việt Tiệp 2 (xã An Đồng, huyện An Dương) cũng đang hình thành. Cả 2 tuyến đường huyết mạch trên đều nằm cạnh khu dân cư đông đúc, giáp trung tâm thành phố nên giá trị BĐS tăng giá là điều hợp lý. Tuy nhiên, giá BĐS ngoại thành tăng “đột biến” chính là do “sóng” đầu tư theo đám đông, chưa tương xứng với giá trị thật. Bởi giá trị thật của BĐS phải tương xứng với mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng xung quanh, việc bỏ ra số tiền lớn để mua một lô đất theo tin đồn đám đông mang lại rất nhiều rủi ro. Ngà đầu tư bỏ ra số tiền 2-3 tỷ đồng đầu tư một lô đất khoảng 70-100m2 ngoại thành nhằm đón đầu tương lai dự án là rất mạo hiểm. Với số tiền trên, nhà đầu tư có thể tìm được một căn nhà 3 tầng khu vực nội thành Hải Phòng với đầy đủ tiện ích xung quanh, mua đi bán lại cũng dễ dàng hơn.

Nhằm hạn chế rủi ro khi đầu tư BĐS, ông Nguyễn Quang Văn đưa ra lời khuyên: “Mua đâu thì mua nhưng phải tính đến chuyện rủi ro. Biết đâu hôm nay đất sốt, ngày mai không ai thèm mua. Tuyệt đối không nên mua BĐS theo đám đông, vì đám đông thường tin lời môi giới thổi giá để gây sốt ảo”. Ví dụ, lô đất chỉ 1 khách hàng quan tâm thì giá rất rẻ, nhưng 10-20 người cùng quan tâm sẽ tạo nên hiện tượng “sốt đất”, đội giá lên cao.

Trăn trở về “cơn sốt” BĐS đang diễn ra tại Hải Phòng, ông Văn với gần 20 năm kinh nghiệm trong nghề chia sẻ: “Bong bóng” BĐS đã từng bị vỡ cách đây 13 năm khi nhiều người dân đổ xô đi buôn đất, thậm chí, vay ngân hàng để đầu tư rồi ôm cay đắng khi BĐS “đóng băng”. Việc người dân bằng mọi giá tìm mua BĐS nhưng thiếu kiến thức đầu tư vô tình khiến thị trường BĐS trở nên “sốt ảo”. Cuối cùng, thiệt thòi nhất vẫn là những người có nhu cầu mua nhà ở thật, nhưng phải ngậm ngùi mua lại với giá cao.

Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông.