Giao dịch dân sự giả tạo sẽ vô hiệu

Vay tiền nhưng viết giấy bán đất

Năm 2012, ông Nguyễn Đình Thiêm, SN 1970, trú tại xã Trung Hà, Yên Lạc, Vĩnh Phúc có đơn tố cáo gửi Công an huyện Yên Lạc, Công an tỉnh Vĩnh Phúc tố cáo bà Nguyễn Thị Tâm, SN 1972 cùng chồng là ông Nguyễn Văn Tuyên, SN 1967 đã có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của vợ chồng ông.

Theo đơn của ông Thiêm, cuối năm 2011, do làm ăn thua lỗ, vợ chồng ông được vợ chồng bà Tâm hứa đòi nợ giúp. Vì khi đó ông Tuyên là huyện ủy viên, Phó ban tổ chức huyện ủy và là chỗ anh em họ gần với mình nên ông Thiêm và vợ tin tưởng. Sau đó vợ chồng bà Tâm nói là giữ hộ tài sản (bất động sản) rồi cùng vợ chồng ông Thiêm đến UBND xã Trung Kiên làm thủ tục sang tên ½ thửa đất diện tích 240m2 và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà 4 tầng tại Gảnh Đá, xã Trung Kiên cho ông bà Tuyên giữ hộ. Trong hợp đồng chuyển nhượng để trống ngày tháng.

Sau đó, do chủ nợ gia tăng sức ép, vợ chồng ông Thiêm phải chấp nhận vay tiền của bà Tâm để trả nợ. Ngày 17/11/2011, vợ chồng ông Thiêm viết giấy thỏa thuận chuyển nhượng 1 thửa đất thổ cư diện tích 120m2 cho bà Tâm để vay 1,2 tỷ đồng với điều kiện hàng tháng phải trả đủ lãi thì sau 1 năm sẽ được chuộc lại đất. Tuy nhiên, ông Thiêm cho biết chỉ được nhận 700 triệu đồng và chưa đầy 1 tháng ông Tuyên đã tự ý sang tên sổ đỏ thành tên bà Tâm.

Giấy thỏa thuận bán đất giữa hai bên và Thông báo trả lời đơn của Công an huyện Yên Lạc

Tiếp đó, theo đơn của ông Thiêm, tháng 2/2012, ông Tuyên lại tự ý sang tên sổ đỏ 120m2 đất còn lại thành tên bà Tâm mà trước đó vợ chồng ông Thiêm đã thế chấp để vay 30 cây vàng “ảo”. Về số vàng này, theo ông Thiêm trình bày, có nguồn gốc từ việc ông vay nợ một bộ hồ sơ đất của bà Tâm để gán nợ, nhưng bà Tâm yêu cầu viết giấy vay nợ 30 cây vàng và phải thế chấp 120m2 đất đứng tên ông Trần Văn Hiến (mà trước đó vợ chồng ông Tuyên đã giữ hộ và sang tên bà Tâm) cùng sổ đỏ 50m2 đất ở thôn 5 xã Trung Hà. Vợ chồng ông Thiêm phải viết giấy thỏa thuận với nội dung bán 2 tài sản trên bằng 30 cây vàng, nếu sau 1 năm không trả thì bà Tâm có quyền sang tên đổi chủ.

Ngày 12/4/2013, Công an huyện Yên Lạc có thông báo trả lời đơn của ông Thiêm. Theo văn bản này, Công an huyện Yên Lạc kết luận việc vay nợ giữa vợ chồng ông Thiêm với bà Tâm là tự nguyện, thỏa thuận thống nhất giữa hai bên về số lượng tiền vay, tài sản thế chấp, không bị ai ép buộc gì. Thửa đất diện tích 240m2 của vợ chồng ông sau khi đã dùng làm tài sản thế chấp cho bà Tâm để vay tiền đã được tách làm đôi và đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới, vợ chồng ông Thiêm đã chuộc lại được hai ô đất này và đã đem bán cho hai người cùng địa phương và hiện sổ đỏ do hai người này giữ.

Cũng theo văn bản của Công an huyện, sau khi sau khi vợ chồng ông Thiêm làm thủ tục chuyển nhượng các tài sản để thế chấp cho bà Tâm vay tiền và khi đã có hồ sơ chuyển nhượng do vợ chồng ông Thiêm mang đến, bà Tâm đã đi làm các giấy chứng nhận QSDĐ mới đứng tên mình để tránh việc các chủ nợ khác của vợ chồng ông Thiêm đến tranh chấp. Do vậy, Công an huyện kết luận việc ông Thiêm tố cáo bà Tâm cùng chồng lừa đảo chiếm đoạt là không có căn cứ.

Có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu

Sau khi nhận văn bản trả lời, ông Thiêm có đơn gửi Công an huyện Yên Lạc. Ông Thiêm trình bày: việc bà Tâm tự ý sang tên tài sản thế chấp trước thời hạn là vi phạm thỏa thuận. Về 120m2 đất có nhà cấp 4 mà Công an huyện kết luận là đã được ông Thiêm bán cho ông Liên ở cùng xã, ông Thiêm cho rằng giao dịch này là bất hợp pháp vì ông bị lừa ký vào giấy chuyển nhượng.

Về 120m2 đất còn lại mà kết luận của Công an huyện cho rằng ông Thiêm đã gán nợ cho bà Loan ở xã Nguyệt Đức, ông Thiêm cho rằng giao dịch này vợ chồng ông bị ép buộc tại nhà bà Loan, và đã được bãi bỏ vào ngày 21/4/2012. Theo đơn trình bày của ông Thiêm, sáng 21/4/2012 bà Tâm cùng vợ chồng ông đến UBND xã ký hồ sơ chuyển QSDĐ từ tên bà Tâm sang tên vợ chồng ông nhưng hôm đó là ngày nghỉ nên bộ hồ sơ được Ban địa chính giữ lại để chờ chữ ký của Chủ tịch xã. Ông Thiêm cho biết, sau đó bà Tâm đến UBND xã lấy bộ hồ sơ đó về, vì vậy sổ đỏ của hai thửa đất đang do bà Tâm giữ.

Cũng theo đơn của ông Thiêm, đến cuối tháng 3/2012, vợ chồng ông không còn nợ vợ chồng bà Tâm nhưng vẫn không được hoàn trả giấy tờ nhà đất. Ông Thiêm cho biết đến nay bà Tâm mới trả cho vợ chồng ông 120m2 đất cùng ngôi nhà 4 tầng nhưng vẫn đứng tên bà Tâm.

Những thông tin mà ông Thiêm nêu trên, đề nghị các cơ quan chức năng tiếp tục xem xét. Về góc độ dân sự, Điều 129 Bộ Luật Dân sự quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. Theo đó, việc giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Giao dịch dân sự giả tạo sẽ vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập.

Trong trường hợp này, giao dịch mua bán nhà đất giữa vợ chồng ông Thiêm và bà Tâm nhằm che giấu giao dịch thật (vay tiền). Hơn nữa, như kết luận của Công an huyện Yên Lạc, việc bà Tâm làm các giấy CNQSDĐ mới đứng tên mình là để “tránh việc các chủ nợ khác của vợ chồng ông Thiêm đến tranh chấp”. Do vậy, theo quy định của pháp luật, các giao dịch trên có thể bị coi là vô hiệu.

Theo Điều 137 Bộ luật Dân sự, khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên phải hoàn trả những gì đã nhận của nhau và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Trong trường hợp này, các bên có thể khởi kiện ra tòa để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu và buộc các bên phải hoàn trả lại tiền và tài sản đã giao nhận trước đây.