Đề xuất quy định mới trong tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ

Trên cơ sở rà soát của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về tình hình thực hiện các chính sách về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và kiến nghị, đề xuất các nội dung cần sửa đổi, bổ sung các chính sách này, Bộ Tài chính đã tổng hợp, đánh giá và có các văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường để nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo trong quá trình xây dựng Luật Đất đai năm 2024.

Bộ Tài chính cũng thấy rằng cần thiết hoàn thiện (thay thế các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013) để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các Nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất hiện hành (Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Nghị định số 135/2016/NĐ-CP, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP của Chính phủ) cho phù hợp với tình hình thực tế mới, cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo huy động hiệu quả nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước; góp phần thúc đẩy việc khai thác, sử dụng đất hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế - xã hội.

Theo đó, Bộ Tài chính đã trình dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đáng chú ý trong đó đề xuất quy định mới về tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (GCN) cho hộ gia đình, cá nhân (quy định tại Điều 9, 10, 11, 12 dự thảo Nghị định).

Cụ thể, tại các Điều 137, 138, 139, 140 Luật Đất đai năm 2024 có quy định về cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất trong các trường hợp: Có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai; Có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014; Có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền; theo đó có quy định về một số trường hợp phải nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai khi được cấp GCN.

Vì vậy, tại các Điều: 9, 10, 11, 12 dự thảo Nghị định quy định cụ thể mức thu của từng trường hợp được cấp GCN theo quy định tại Luật Đất đai nêu trên theo hướng kế thừa quy định về mức thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 và có điều chỉnh lại cho cân đối giữa các trường hợp sử dụng đất theo thời gian sử dụng đất và nguồn gốc đất; giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất trên Bảng giá đất theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai.

Cụ thể, Điều 9 dự thảo quy định về tính tiền sử dụng đất khi cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai.

Điều 10 quy định về tính tiền sử dụng đất khi cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024.

Điều 11 quy định về tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc vi phạm pháp luật trước ngày 01/7/2014 theo quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024. 9 - Điều 12 quy định về tính tiền sử dụng đất khi cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền quy định tại Điều 140 Luật Đất đai năm 2024.
Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống trước ngày 18/12/1980 thì được công nhận diện tích đất ở bằng 01 lần hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp GCN đối với diện tích đất này, khi được cấp GCN đối với phần diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở của thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì theo quy định tại khoản a khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 phải nộp tiền sử dụng đất; tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp này được công nhận diện tích đất ở bằng 05 lần hạn mức giao đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đồng thời, qua nghiên cứu mức thu tại các văn bản trước đây như Thông tư số 60-TC/TCT ngày 16/7/1993 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý thu đối với việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước, việc cấp quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở và công trình. Vì vậy, để cân đối mức thu đối với trường hợp này, tại điểm a khoản 1 Điều 9 dự thảo Nghị định quy định: “Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở của thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống theo quy định tại khoản a khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp 20% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở.”

Ngoài ra, theo quy định của Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, quy định Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí hoặc xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn, mở rộng các trường hợp áp dụng Bảng giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai. Theo đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất là giá đất trên Bảng giá đất. Do vậy, dẫn tới tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất sẽ tăng nếu giữ nguyên tỷ lệ % như quy định hiện hành; Do vậy, tại dự thảo Nghị định căn cứ các trường hợp được cấp GCN theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024; đồng thời căn cứ các quy định hiện hành (các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013) để cân đối các mức, tỷ lệ (%) thu tiền sử dụng đất cho phù hợp, đảm bảo mục tiêu Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và đảm bảo an sinh, xã hội. Điều 13 dự thảo quy định việc tính tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quyết định giao đất theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai.