Bất động sản

Đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản: Hướng đến minh bạch và công bằng

Nguyễn Cúc • 06/05/2025 - 16:26

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đòi hỏi một hành lang pháp lý minh bạch, công bằng và sát thực tế hơn, Bộ Tài chính vừa đưa ra đề xuất điều chỉnh cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Điểm nổi bật trong đề xuất lần này là việc xem xét áp dụng mức thuế suất 20% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua – tức chỉ đánh thuế khi người chuyển nhượng thực sự có lãi.

Đề xuất này được nêu trong báo cáo của Bộ Tài chính gửi Quốc hội, phục vụ cho phiên chất vấn sắp tới. Theo đó, trong quá trình sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ đang nghiên cứu hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản.

Phương pháp thứ nhất – cũng là phương án đang nhận được nhiều sự quan tâm – là áp dụng thuế suất 20% trên phần thu nhập chịu thuế, được tính bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá mua ban đầu và các chi phí hợp lệ liên quan đến giao dịch như chi phí môi giới, chi phí vay vốn, chi phí bồi thường... Cách tính này được đánh giá là sát với bản chất giao dịch thực tế, vì chỉ khi người dân hoặc doanh nghiệp có lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản thì mới phải nộp thuế. Đồng thời, mức thuế suất 20% cũng được xác lập tương đương với thuế thu nhập doanh nghiệp đang áp dụng trong lĩnh vực này, bảo đảm sự công bằng giữa cá nhân và tổ chức.

Tuy nhiên, để phương pháp này đi vào thực tế, điều kiện tiên quyết là phải có hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh và minh bạch. Cụ thể, cần có thông tin chính xác về giá mua – bán bất động sản, cũng như hóa đơn, chứng từ chứng minh các khoản chi phí liên quan. Hiện nay, Tổng cục Thuế đã triển khai hệ thống có thể tra cứu lịch sử giao dịch bất động sản và người nộp thuế từ năm 2018, tuy nhiên việc xác minh giá trị thực tế giao dịch và các chi phí phát sinh vẫn còn nhiều khó khăn. Tình trạng kê khai giá thấp trên hợp đồng để giảm nghĩa vụ thuế vẫn tồn tại và chưa có biện pháp kiểm soát hiệu quả.

Trong trường hợp không thể xác định được chính xác giá mua và các chi phí hợp lệ, Bộ Tài chính đề xuất tiếp tục áp dụng phương pháp hiện hành: Thu 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Phương pháp này đơn giản về thủ tục nhưng lại không phản ánh chính xác bản chất thu nhập – đặc biệt trong bối cảnh thị trường biến động mạnh, có nhiều giao dịch mà bên bán không có lãi thực sự vẫn bị đánh thuế.

Một khi chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản được xây dựng dựa trên thu nhập thực tế phát sinh, không chỉ giúp tăng thu ngân sách mà còn khuyến khích người dân và doanh nghiệp tham gia thị trường một cách trung thực hơn.