Chung cư chưa có sổ có được thế chấp không?

Tình trạng pháp lý của nhà chung cư chưa có sổ đỏ

Theo như những tư vấn của Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật TNHH TVTN DFC, nhà chung cư mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất (tức Sổ đỏ) là một dạng tài sản “hình thành trong tương lai” được phép mua – bán theo quy định của pháp luật Việt Nam về nhà ở.

Với tính chất là tài sản “hình thành trong tương lai” thì căn hộ chung cư không có sổ đỏ thường xuất hiện khi căn hộ chung cư ấy (một hoặc nhiều) được các chủ đầu tư thực hiện việc mua - bán thông qua ký kết hợp đồng mua bán với cá nhân, hộ gia đình. Thay vì có Sổ đỏ thì hợp đồng mua bán chung cư lại là căn cứ để thế chấp Ngân hàng. Tuy nhiên, không phải ngân hàng nào cũng chấp nhận nhận thế chấp tài sản ở dạng này.

Khi thế chấp chung cư chưa có sổ đỏ cần đáp ứng những điều kiện cơ bản theo quy định của pháp luật như sau:

Có giấy tờ nhằm mục đích chứng nhận quyền chủ sở hữu chung cư theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014;

Nhà chung cư không thuộc trường hợp đang có vấn đề pháp lý chưa được giải quyết như khiếu nại, khiếu kiện hoặc tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư;

Chung cư đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở chung cư có quy định;

Nhà chung cư không thuộc trường hợp bị kê biên nhằm đảm bảo cho việc thi hành án hoặc đã và đang bị kê biên để chấp hành quyết định đã có hiệu lực pháp luật của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Nhà chung cư không thuộc diện bị thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, tháo dỡ nhà ở theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Lưu ý: Dù thế chấp căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ là một lợi ích cho cả phía Khách hàng và Ngân hàng. Tuy nhiên, chúng ta vẫn cần lưu ý một số nội dung khi thực hiện thủ tục thế chấp chung cư chưa có sổ đỏ như sau:

Khách hàng sở hữu căn hộ chung cư thế chấp cần tìm hiểu kỹ càng tình trạng pháp lý của căn hộ chung cư (không thuộc dạng tranh chấp, đủ điều kiện cấp Sổ đỏ…);

Cần khai báo thông tin chính xác và chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ đầy đủ;

Thực hiện theo các trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định;

Chịu trách nhiệm và cam kết chịu trách nhiệm với ngân hàng về những nội dung mà mình khai báo.

Hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị

Khi muốn thực hiện thủ tục thế chấp chung cư chưa có sổ đỏ thì bên thế chấp có nhu cầu cần chuẩn bị những giấy tờ, hồ sơ sau:

Đơn đăng ký thế chấp (theo mẫu của Ngân hàng nhận thế chấp)

Bản chính của hợp đồng mua bán nhà ở chung cư đã được ký kết giữa bên thế chấp với chủ đầu tư nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở;

Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên nhận chuyển nhượng chung cư trong hợp đồng mua bán nhà ở là bên thế chấp;

Bản chính giấy tờ thể hiện tiến độ đóng tiền mua chung cư cho chủ đầu tư dự án nhà chung cư được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán chung cư mà bên thế chấp và bên chủ đầu tư đã ký;

Hợp đồng thế chấp chung cư của bên thế chấp và Ngân hàng phù hợp với quy định của pháp luật;

Các giấy tờ khác theo nhu cầu của từng Ngân hàng nhận thế chấp yêu cầu.

Quy trình, thủ tục thực hiện

Khi thực hiện thủ tục thế chấp chung cư chưa có sổ đỏ cần làm theo các bước như sau theo quy định tại Thông tư số 26/2015/TT-NHNN như sau:

Bước 01: Nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận tại Ngân hàng nhận thế chấp và trả kết quả theo thủ tục hành chính tại Chi nhánh Văn phòng đất đai hoặc Bộ phận văn phòng một cửa. Người nộp hồ sơ nhận lại phiếu hẹn trả kết quả.

Bược 02: Giải quyết hồ sơ của bên có nhu cầu thế chấp. Văn phòng công chứng trong địa giới hành chính nơi bên thế chấp đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; tiến hành xác nhận tình trạng pháp lý của đơn đăng ký thế chấp và tiến hành sao y bản gốc của đơn đăng ký nhằm lưu lại hồ sơ của bên thế chấp.

Bước 03: Nhận kết quả và tiến hành thực hiện thủ tục thế chấp tại Ngân hàng.