Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Kiểm soát chặt công tác đấu giá đất

Cần chế tài xử lý doanh nghiệp đấu giá đất rồi bỏ

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng hỏi, cử tri nêu việc đấu giá đất ở nhiều nơi, nhà đầu tư đấu giá trên trời rồi bỏ cọc, như tại khu đô thị Thủ Thiêm, TP.HCM. Việc này làm nhiễu loạn thị trường, sốt đất ảo, tạo mặt bằng giá đất mới, gây khó khăn cho xây dựng, phát triển. Bộ có giải pháp nào cho tình trạng này?

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, việc đấu giá đất thời gian vừa qua không chỉ là thổi giá mà còn có dìm giá; "quân xanh quân đỏ" rất bức xúc. Tình trạng này ảnh hưởng nghiêm trọng, làm biến động thị trường, thất thoát tài sản nhà nước; tạo mặt bằng giá đất mới, gây ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống kinh tế. "Đằng sau việc thổi giá đất còn có nhiều hệ lụy là dù giá đất đấu giá cao có thể là ảo, nhưng lại dùng để thế chấp vay tiền ngân hàng, ảnh hưởng đến an ninh tiền tệ quốc gia và nhiều vấn đề khác", ông Hà nói.

Ông Hà nói đã nghiên cứu kỹ lưỡng vấn đề này, thấy rằng có mấy nguyên nhân. Thứ nhất là việc đấu giá đất đang được điều chỉnh bởi Luật Đấu giá, Luật Đất đai, các quy định về thuế, tài chính. Vì có nhiều luật điều chỉnh nên về quy trình, trình tự, phương thức đấu giá đất còn bất cập. Giá trị tài nguyên như đất đai không giống với các vật thể giá trị khác. Vì vậy, phải có quy định về phương thức, trình tự đấu giá với tài sản đất đai chặt chẽ hơn.

Để giải quyết dứt điểm tình trạng này, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng cần thống nhất về mặt nhận thức trong công tác định giá đất. Giá đất trúng đấu giá là giá đặc thù, cá biệt. Do đó, cần cân nhắc kỹ khi coi giá đất trúng đấu giá là thông tin đầu vào để xác định giá đất cụ thể. Sớm tổng kết, đánh giá sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản, trong đó trú trọng quy định cụ thể về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất và cần sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan liên quan.

Đồng thời, Bộ Tư pháp với trách nhiệm là cơ quan giúp Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đấu giá tài sản chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đấu giá, có yếu tố trục lợi trong đấu giá quyền sử dụng đất. Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo rà soát các tổ chức tín dụng cho các nhà đầu tư vay tiền tham gia đấu giá đất để đảm bảo an toàn tín dụng.

Ông Hà nói thêm, đã có quy định về điều kiện doanh nghiệp tham gia đấu giá đất, nhưng chưa quy định cụ thể về điều kiện năng lực, trách nhiệm, kinh nghiệm thực tiễn. "Phải có chế tài mạnh mẽ hơn, nếu doanh nghiệp sau khi đấu giá xong rồi bỏ cọc thì phải bị xử lý, để lần sau họ không tham gia đấu giá được nữa. Như vậy mới đủ sức răn đe", ông Hà nói. Ông cũng đề nghị tăng cường thanh tra, kiểm tra để xử lý cơ quan công quyền và doanh nghiệp lợi dụng vấn đề đấu giá.

Kiểm soát việc “hứa mua, hứa bán”

Liên quan đến việc thực hiện các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, "hứa mua, hứa bán" về đất đai thời gian qua và việc giải quyết các khiếu nại, tố cáo liên quan, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết Luật Đất đai và các pháp luật khác có liên quan đã hoàn thiện để thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển.

Theo báo cáo của 61 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, từ khi Luật Đất đai có hiệu lực đến nay, cả nước có 3.177.936 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 81.829 giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; 65.446 giao dịch chuyển đổi đất nông nghiệp; 442.214 giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất...

Tuy nhiên, theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, pháp luật về đất đai không có quy định về “hứa mua, hứa bán” mà quy định chặt chẽ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong một số trường hợp cụ thể còn quy định điều kiện về bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Dù vậy, trên thực tế vẫn diễn ra tình trạng người dân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất dưới dạng hứa mua, hứa bán dưới nhiều dạng khác nhau.

Trước tiên là người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các nguyên nhân như đất chưa được cấp giấy chứng nhận, nhà đang trong thời gian xây dựng cần giấy tờ hoàn công, bán một phần thửa đất và cần thời gian làm thủ tục tách thửa, quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, người đang sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng và người mua cũng sẵn sàng nhận chuyển nhượng. Theo đó, các bên ký với nhau một hợp đồng (thỏa thuận) hứa mua, hứa bán kèm điều khoản đặt cọc...

Tiếp đến là một số doanh nghiệp bất động sản có nhu cầu huy động vốn nhưng dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bán nhà nên mời gọi người dân hoặc các nhà đầu tư ký các dạng hợp đồng dưới dạng góp vốn, vay tiền… nhưng trong hợp đồng có kèm điều khoản về hứa mua, hứa bán và có điều khoản về đặt cọc và phạt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo nhận định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc đặt cọc để thực hiện giao dịch nêu trên cũng có thể phát sinh giao dịch tiếp theo nếu được các bên thỏa thuận đồng ý nên có thể có việc chuyển nhượng tiếp cho người thứ 3 để trốn thuế.

Ngoài ra, các dạng hợp đồng nêu trên đều ở dạng “tiền hợp đồng” chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất nên không áp dụng quy định của Luật Đất đai năm 2013 và pháp luật có liên quan. Các bên áp dụng quy định của pháp luật dân sự, pháp luật công chứng để giải quyết, đồng thời cũng không đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai nên không có cơ sở để quản lý...

Trước thực trạng nêu trên, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng vấn đề này có liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành nên để khắc phục tồn tại, hạn chế cần có giải pháp đồng bộ. Trước mắt, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến việc “hứa mua, hứa bán” trong Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật Dân sự và các luật khác có liên quan đồng thời cân nhắc việc quản lý các giao dịch về đặt cọc về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo hình thức bắt buộc phải đăng ký để nhà nước quản lý.

Theo đó, các cơ quan có liên quan (Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Tòa án nhân dân Tối cao, ủy ban nhân dân các cấp) cần rà soát hệ thống quy định pháp luật nhằm đưa ra các giải pháp để quản lý, vận động người dân nhận thức và thực hiện đúng các quy định của pháp luật; giải quyết các tranh chấp phát sinh giao dịch liên quan đến đặt cọc, hứa mua, hứa bán để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.