Bài toán “đất ở không hình thành đơn vị ở”: Doanh nghiệp và nhà đầu tư đều chịu thiệt

Song thật buồn khi chính các doanh nghiệp đã bỏ ra hàng “núi tiền” để đánh thức “nàng tiên cá” ấy lại đang “mắc cạn” chính sách, dẫn tới nhà đầu tư thứ cấp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chính sách mở nhưng thực thi thiếu đồng bộ

Khoảng những năm 2004, khi mà Bãi Dài vẫn chỉ còn là những đồi cát hoang hóa và trơ trọi. Thời điểm ấy, mặc dù UBND tỉnh Khánh Hòa đã thành lập Ban Quản lý Khu du lịch bán đảo Cam Ranh (sau này là Ban Quản lý Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh) để tập trung kêu gọi đầu tư dự án, nhưng sau nhiều năm, Bãi Dài vẫn chỉ là một vùng cát trắng mênh mông được nhiều người ví như “nàng tiên cá” đang ngủ quên.

Mãi cho tới năm 2013-2014, Bãi Dài mới thực sự chuyển mình sau khi UBND tỉnh Khánh Hòa có chính sách mở cửa, phê duyệt các dự án du lịch nghỉ dưỡng xây dựng trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” chỉ nhằm hạn chế một số quyền như: không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… chứ không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc “đất ở tại nông thôn”.

Cơ chế mới đã tạo sức hút mạnh mẽ với một vệt dài các dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư, với tổng số vốn đăng ký lên tới hơn 30.000 tỷ đồng. Sự tích cực vào cuộc của các “ông lớn bất động sản” như: Vingroup, Hưng Thịnh Group, Eurowindow Holding, Novaland, CEO Group, Golf Long Thành… đã dần biến Bãi Dài trở thành điểm đến hấp dẫn trên bản đồ du lịch thế giới, góp phần không nhỏ trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Theo thống kê, trong giai đoạn từ 2017 - 2019, Khánh Hòa nổi lên như một “hiện tượng” về phát triển du lịch với lượng khách lần lượt tăng từ 5,5 triệu lượt khách đến hơn 7 triệu lượt khách/năm. Trong đó, khách quốc tế tăng trưởng mạnh với 2 triệu lên 3,5 triệu lượt khách/năm.

Đến nay, trong số hàng chục dự án nghỉ dưỡng tại Bãi Dài được cấp phép đầu tư, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoài một số chưa triển khai xây dựng thì nhiều dự án đã hoàn thành, nghiệm thu và đi vào hoạt động như: Fusion Maia Nha Trang Resort; Selectum Noa Resort Cam Ranh; Golden Bay Cam Ranh; Movenpick Resort Cam Ranh; Radisson Blu Resort Cam Ranh; Vinpearl Resort & Spa Long Beach; The Arena Cam Ranh, Alma Resort Cam Ranh…

Cũng trong số đó, tại một số dự án như: Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang, Golden Bay Cam Ranh… các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Tuy nhiên, một số dự án khác như Movenpick Resort Cam Ranh, The Arena Cam Ranh... đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và đưa vào sử dụng cách đây vài năm, nhưng tới nay nhà đầu tư thứ cấp vân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Những vướng mắc, chậm trễ trong việc Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) đối với BĐS du lịch đã đang gây ra không ít hệ luỵ như tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Trong khi doanh nghiệp đã bỏ đầu tư vào dự án hàng nghìn tỷ đồng, tuy nhiên khi hoàn thành bàn giao tới khách hàng, chưa hoàn thiện việc cấp sổ đỏ thì chưa thể thu hết tiền về. Còn về phía khách hàng, do chưa được cấp sổ đỏ nên cũng chưa thể thực hiện được các quyền tài sản của mình như sang nhượng, cho thuê, cầm cố ngân hàng để làm tăng giá trị tài sản.

Nguyên nhân của sự chậm trễ

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, các sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường BĐS nói chung. Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch chưa đầy đủ, nhất là những văn bản quy định rõ ràng về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chế độ sử dụng đất, quy chế quản lý, kinh doanh đối với loại hình này đã gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường BĐS tại một số địa phương và là "điểm nghẽn" cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc này.

Trước đó, năm 2019 – 2020, sau đợt thanh tra các dự án trên diện rộng ở nhiều địa phương, trong đó có dự án tại Bãi Dài (Khánh Hòa), Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có quy định tại pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ ghi nhận,

Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát triển ngày càng mạnh tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư xây dựng loại hình này đã mang lại một số hiệu quả như: Thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách Nhà nước….

Từ đó, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành TW và địa phương cần tập trung: Khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển du lịch, dịch vụ; không gây ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mạnh, không gây xáo trộn đột biến ảnh hưởng đến thu hút đầu tư ở những địa phương đã thực hiện; hạn chế đến mức thấp nhất khả năng xảy ra rủi ro cho các nhà đầu tư; có giải pháp giải quyết đồng bộ mà trước hết là hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành.