Ba lý do khiến shophouse chưa phát huy khả năng tạo dòng tiền

Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2025 của Savills Việt Nam cho biết, khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê shophouse hiện nay đang ở mức thấp. Bởi trước những thay đổi nhanh chóng và yêu cầu mới từ thói quen mới của người tiêu dùng, shophouse đang đối mặt với thực tế khó khăn: kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu tính ổn định.

Lý giải về nguyên nhân, đại diện Savills cho biết có 3 lý do dẫn đến tình trạng này.

Đầu tiên chính là sự cạnh tranh gay gắt từ trung tâm thương mại. Các trung tâm thương mại với quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B. Không chỉ được hỗ trợ truyền thông, khách thuê tại trung tâm thương mại còn được hưởng mức giá thuê ổn định trong thời hạn dài. Trong khi đó, shophouse vốn được vận hành tự phát và phụ thuộc vào cá nhân chủ sở hữu, vì vậy, khó đảm bảo tính ổn định trong dài hạn như trung tâm thương mại.

Thứ hai là sự thiếu linh hoạt về mô hình cho thuê của shophouse. Nhiều trường hợp khách thuê buộc phải thuê toàn bộ căn nhà, nhưng họ chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh. Điều này vô hình chung càng đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu sử dụng thực tế. Ngoài ra, việc phải chia sẻ lối đi chung với chủ nhà hoặc sử dụng chung công trình phụ cũng khiến không ít thương hiệu e ngại.

Hơn nữa, giá thuê nhà phố thương mại thiếu tính ổn định và bị chi phối bởi biến động giá bất động sản; còn trung tâm thương mại lại có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, ít biến động, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn.

Thứ ba liên quan đến tính pháp lý và vận hành. Không giống như trung tâm thương mại có bộ phận quản lý chuyên trách cho các đầu việc về hoàn thiện thủ tục; xin giấy phép kinh doanh; xử lý vấn đề kỹ thuật, việc vận hành một căn shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Điều này gây khó khăn không nhỏ cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với doanh nghiệp chuỗi hoặc yêu cầu chuẩn hóa vận hành.