Xuất hiện "bong bóng" cục bộ trên thị trường bất động sản

Theo báo cáo thị trường quý 4/2021 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý cuối năm là giá BĐS liên tục tăng bất chấp COVID-19. Quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Cùng với đó, nguồn cung thiếu hụt dẫn đến việc giá BĐS tăng cao. Thị trường BĐS đã xuất hiện bong bóng cục bộ; giá đất nền các khu vực tăng mạnh theo các dự án. Tuy nhiên, theo đơn vị này, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Việt Nam đang là một quốc gia phát triển và hình thành sự phát triển. Rõ ràng quá trình phát triển sẽ được đầu tư đặc biệt về hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị. Dòng đầu tư này làm tăng giá trị của đất đai, đấy là nguyên lý của thị trường. 

Tuy nhiên nguyên lý của đất đai, giá trị của bất động sản phải tỷ lệ thuận với sự tăng đầu tư hạ tầng. Hiện nay, ngoài đầu tư công, các doanh nghiệp lớn cũng tham gia vào phát triển hạ tầng, các khu kinh tế, phát triển hạ tầng đô thị, các khu du lịch làm cho bất động sản tăng giá.

Song, ông Đính cho biết, mức tăng của những năm gần đây không tương thích với mức độ tăng đầu tư. “Do vậy chúng tôi xác định sự tăng giá có những độ ảo, tăng không đúng giá trị tiềm ẩn nguy cơ bong bóng” - ông Đính nhận định.

Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng cho rằng tình hình bong bóng hiện nay không xuất hiện trên toàn thị trường mà chỉ cục bộ ở một số địa phương. Thế nhưng khác với trước đây, hiện nay tất cả những khu vực đang nóng sốt chỉ bắt đầu khi các nhà đầu tư chuyên nghiệp rút ra khỏi vùng đấy.

Các nhóm thổi giá đất còn lại chỉ là các cò đất, đầu nậu và cả những nhà đầu tư không chuyên, hay gần đây thường được gọi là nhà đầu tư F0. Bên cạnh đó là tỷ lệ hấp thụ, tỷ lệ giao dịch ở các vùng nóng rất thấp.

Ông Đính nhận định, điều này chứng minh được rằng khi xuất hiện bong bóng thì thị trường cũng khó vỡ, bởi vì nhà đầu tư không tham gia sâu vào thị trường, mà chỉ dẫn đến một số đầu nậu, đầu cơ hoặc một số người đầu tư không chuyên nghiệp bị ảnh hưởng.

Mặc dù không vỡ, tuy nhiên vị chuyên gia cũng cho rằng bong bóng có thể bị “xẹp” xuống. Khi giá quá cao và không đúng với thị trường thì sức mua sẽ thấp và buộc lòng các dự án phải điều chỉnh giá bán. Việc điều chỉnh này sẽ không lộ liễu là giảm giá bán mà thay vào đó là các chính sách ưu đã lớn hơn, tặng quà khủng cho người mua, đây là cách khéo léo để điều chỉnh giá bán về đúng giá trị thực của thị trường.