Thị trường bất động sản Tp.HCM không có dấu hiệu "bong bóng"!

Thị trường chững lại

Thị trường thành phố Hồ Chí Minh mười tháng đầu năm 2018 có thể khẳng định không xảy ra "bong bóng" bất động sản trong những tháng cuối năm 2018 đến Tết Kỷ Hợi.

 Dự án Dream Home Riverside mới công bố

Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà, với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%. So với cùng kỳ năm 2017 thì đều giảm ở tất các phân khúc, số lượng dự án giảm 11,1%; Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%; Phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%; Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; Phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.

Đã có biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Cụ thể, cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và đảm bảo an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm tỷ lệ quá thấp. Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (tỷ lệ 31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung.

Bên cạnh đó, tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn trong xã hội. Và, đã có một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đồng thời, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu "lợi ích nhóm", "chủ nghĩa tư bản thân hữu" đã tác động làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính, gây cản trở cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, các dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP), bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), đồng thời thị trường còn tồn tại một số điểm nghẽn về chính sách.

Tồn tại nhiều điểm nghẽn

Theo Horea, thì thị trường còn tồn tại điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư cho các chủ đầu tư. Theo Khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 03 hình thức: "a. Đấu giá quyền sử dụng đất", hoặc "b. Đấu thầu dự án có sử dụng đất",...và Theo Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở thì doanh nghiệp phải "Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại".

Quy định này mâu thuẫn với Khoản (1.b) Điều 169 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế. và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế "được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân", trong "trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt". Quy định này gây cản trở các dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư mới, kể cả các khu dân cư nông thôn...bởi lẽ, các dự án này đều sử dụng chủ yếu quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng.     

Dự án đất nền dự án khu đô thị còn bỏ hoang 

Việc cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản là điểm nghẽn đầu tiên trong các điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay.

Bên cạnh đó, công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang "da báo" không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án, và cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án bất động sản trung cấp và bình dân.

Đồng thời việc nghẽn về tiền sử dụng đất cũng tồn tại nhiều vấn đề. Theo ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch HoRea thì vẫn còn một số tồn tại, vướng mắc cần tiếp tục xử lý, như: Trong giai đoạn thụ lý hồ sơ trước khi "đủ điều kiện" trình dự án phê duyệt (thực chất là "xin - cho").  Đối với dự án tạm nộp tiền sử dụng đất, Hiệp hội đề nghị sớm xác định tiền sử dụng đất phải nộp để chủ đầu tư thực hiện hoàn tất nghĩa vụ nộp ngân sách Nhà nước và đủ điều kiện làm sổ đỏ cho người mua nhà. Đối với dự án được tạm giao đất, Hiệp hội đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, đề xuất thành phố giải quyết các trường hợp này, có tính đến thời điểm lịch sử của dự án.

Riêng đối với điểm nghẽn chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản và điểm nghẽn do chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), điểm nghẽn tín dụng, điểm nghẽn thủ tục hành chính cũng được HoRea chỉ ra và kiến nghị lên cơ quản lý nhà nước để nhăm xât dựng thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, trong sạch và minh bạch.