Sốt đất vùng ven TP HCM thật hay ảo?

Trong thời gian gần đây, giá nhà đất tăng chóng mặt tại một số khu vực thuộc quận 2, 9, huyện Nhà Bè... khiến giới kinh doanh địa ốc giật mình, sợ chu kỳ bong bóng trở lại.

Nóng, sốt cục bộ 

Giới đầu tư BĐS đang nhốn nháo không biết chuyện gì đang xảy ra ở khu Đông. Có nơi giá tăng đến 100%, khiến thị trường sôi sục. Tại huyện Nhà Bè, thời đỉnh cao năm 2007 giá đất sốt nhất là 27 triệu/m2, nhưng đến thời điểm này đã tăng lên khoảng 32 triệu/m2. Trong lúc giá tăng, hạ tầng vẫn chưa có gì thay đổi, chưa tương xứng với tiềm năng tăng giá trên thị trường.

Giá đất tăng đến “chóng mặt”, đặc biệt là khu vực quận 9, lan tỏa sang vùng ven giáp với Đồng Nai thì cũng rất nóng. Một số người năm trước rao bán 8-9 triệu/m2, nhưng sang năm nay giá tăng lên 19 tới 25 triệu vẫn hút khách. Một nhà đầu tư địa ốc đã thốt lên: không biết đâu là thật, đâu là giả, giá tăng hằng ngày. Sau một thời gian “săn” đất kiếm lời, nhiều nhà đầu tư lắc đầu bỏ cuộc: "Thị trường bắt đầu tăng chóng mặt và có thể bổ bong bóng khi hầu hết những khách hàng mua đất nền chủ yếu bán lại để kiếm lời, chứ ít ai ở thật sự ở những vùng sốt đất xa xôi như vậy”, nhà đầu tư này cho biết.

Dự án lớn khiến đất vùng ven sốt, nóng

Sự nóng sốt đột ngột kéo dài ra vùng ven, Nhà Bè, Củ Chi, Bình Dương, Nhơn Trạch, Đồng Nai...sẽ là điều không bình thường. Giá đất ở một số khu vực đã bị đẩy lên quá cao, vượt giá trị thật của người mua ở. Thực tế không ít trường hợp sau một thời gian bị lỗ vì “đóng băng” nay tranh thủ hét giá. Cũng có trường hợp giá hét lên nhưng không có hàng bán ra, khiến các nhà đầu tư có cảm giác bị “khát” hàng.

Năm ngoái, giá đất ở khu vực Nhơn Trạch chỉ khoảng 2 - 3 triệu đồng/m2 nhưng thời điểm gần đây có thể tăng lên 8 -12 triệu đồng/m2. Tâm lý của nhà đầu tư đang rất phấn khích phân khúc đất nền vì sự an toàn và chắc chắn. Nguồn cung đất nền cũng có giới hạn, nên thu hút nhiều nhà đầu tư.

Anh Phúc, một người dân tìm mua đất ở xa trung tâm như đường Nguyễn Xiển (quận Thủ Đức), Nguyễn Duy Trinh (quận 9) đã ngẩn ngơ không chớp thời cơ mua đất cách đây vài tháng. Những miếng đất anh ngắm ngía đặt cọc nay đã tăng từ 100 triệu đồng cho tới vài trăm triệu nhưng cũng khó lòng mua lại được.

Đất nền khu Đông TP.HCM bao gồm Thủ Đức, quận 9 và quận 2, Nhà Bè, Cần Giờ giá tăng mạnh và vượt đỉnh điểm thời kỳ 2007. Điểm nóng nhất mà mọi người nhắc đến là con đường Lò Lu, nằm xa khu trung tâm quận 9, nhưng lại gần dự án của ông lớn sắp triển khai nên giá cứ tằng hàng giờ. Cách đây một năm có giá trên dưới ngưỡng 12-15 triệu đồng mỗi m2 nay đã lên gần 40 triệu m2. Tuyến đường Lê Văn Việt ghi nhận tăng 65%, giá đất từ cột mốc bình quân 45 triệu đồng mỗi m2 đầu năm đến nay đã chạm ngưỡng 65 triệu đồng.

Tăng nóng, sụp đổ nhanh?

Thị trường bất động sản đang tăng trưởng “nóng”, nhiều khu vực giá tăng cao đột biến, khiến nhiều người lo ngại tình trạng thổi giá, “ăn theo”. Tuy nhiên, ở những góc nhìn khác nhau, việc dịch chuyển dòng vốn đầu tư là cơ hội phát triển. Nhu cầu phát triển hạ tầng, cầu đường cũng như nâng cấp đô thị, tạo điều kiện cho dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra các khu vực vùng ven, đẩy giá nhà đất tăng mạnh.

Theo ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc công ty BĐS Danh Khôi Á Châu (DKRA): Các thông tin tốt như mở đường, làm hạ tầng, nhu cầu đầu tư cao và các huyện lên quận dồn dập tạo ra cơn sốt đất cục bộ. Ngoài ra, một số quận, huyện vùng ven sốt đất là do các chủ đầu tư công bố những dự án siêu đô thị để kéo giá đất tăng cao. Cách làm này có thể giúp các dự án được công bố của nhà đầu tư được bán với giá cao nhằm cân bằng với giá nhà đất trên thị trường.

Dù vậy, giới đầu tư chuyên nghiệp, dân môi giới từng trải qua thời kỳ sốt đất đỉnh điểm 2007 đều biết, chiêu bơm, thổi đẩy giá làm khan hiếm hàng, khiến người mua tin rằng đất sốt thật. Thực tế, thị trường nhưng khu Thủ Đức, quận 2, 9, Nhà Bè...đang bị làm giá, vì giá trị thực chỉ bằng 1/3 giá thị trường.

Giá đất tăng mạnh tại TP. HCM có thể không phản ánh đúng nhu cầu của thị trường. Đất nằm trong khu Phước Kiển, Nhà Bè cũng tăng giá lên đến 42-43 triệu đồng/m2. Đất gần chợ đầu mối Bình Điền đã tăng vọt lên gấp đôi đạt 18 triệu đồng/m2. Hay như tại phường Tân Tạo, quận Bình Tân, giá đất tăng từ 18,5 triệu đồng/m2 lên mức 25 triệu đồng/m2. Phía Tây Củ Chi Cũng sốt.

Theo CBRE, việc tăng giá chóng mặt là do dự án cơ sở hạ tầng đã được hoàn thành giúp tăng cường khả năng kết nối giữa các vùng trong thành phố. Đất nền trở thành điểm nóng với những đợt sóng tăng giá mới mạnh hơn, nhưng đó là thông tin bên bán nên khả năng sốt ảo rất cao.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cảnh báo: “Nếu không có biện pháp ngăn chặn hiện tượng này, thì sẽ dẫn đến nhiều rủi ro. Cái lợi thì chỉ có giới đầu tư hưởng, nhưng cái hại thì người dân, ngân hàng và cả thị trường gánh. Thị trường bị thổi lên cao rồi bong bóng vỡ, ngân hàng điêu đứng, nhà đầu cơ phá sản, khách hàng nhận ra mình mua đất với giá ngất ngưởng".

Cơn sốt giá lần này chịu tác động bởi nhiều yếu tố hạ tầng TP HCM đang được triển khai rầm rộ. Các dự án cầu đường, hạ tầng đều đang đẩy mạnh tiến độ thi công. Các chủ đầu tư gom đất lô lớn để phát triển những siêu dự án đang diễn ra khiến giá tăng cao. Hơn nữa, quỹ đất TP HCM sẽ ngày càng khan hiếm càng thúc đẩy giới đầu cơ mạnh tay gom đất, tạo nên hiện tượng khan hiếm ảo. Đây là luồng gió thổi bùng những đợt sóng đầu tư mới trên thị trường.