Phản biện dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh, chuyên gia khuyên 'không vội'

Mở đầu buổi phản biện, ông Trần Đình Trữ, Phó Chánh Thanh tra TP.HCM cho rằng, Sở TN&MT cần cân nhắc tiếp thu các ý kiến của Sở, Ngành và các đại biểu tại buổi phản biện. Nếu hiện tại không thực hiện xây dựng Bảng giá đất điều chỉnh mà đến 1/1/2026 mới áp dụng thì chênh lệch sẽ tăng cao bất ngờ.

Theo ông Trữ, Sở cần tính toán lộ trình hài hòa hơn, chia sẻ các mức, các mốc thời gian áp dụng phù hợp để đảm bảo nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, nhưng cũng cần thời gian để người thực hiện nghĩa vụ chuẩn bị khả năng thực hiện.

Tiếp theo, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, Bảng giá đất điều chỉnh chưa phù hợp với tình hình thực tế, phải hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Ở góc độ người dân, doanh nghiệp thì nội dung này đưa ra chưa phù hợp và tạo áp lực tài chính.

Theo luật sư Hậu, các huyện ngoại thành có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp lên đất ở để chia cho con cái. Các hộ gia đình, cá nhân đang hoặc chuẩn bị thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai cũng sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn nếu áp dụng bảng giá đất mới ngay lập tức.

Luật sư Hậu lấy ví dụ, nhiều gia đình qua nhiều thế hệ ở Bình Chánh, Củ Chi vẫn chưa đủ tiền để tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất để chia cho con. Nếu theo dự thảo, nhiều nơi giá đất tăng hàng chục lần thì sẽ gây khó khăn cho người dân.

Ngoài ra, luật sư Hậu đánh giá, Bảng giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý thị trường, sẽ làm giảm động lực đầu tư của doanh nghiệp, nhà đầu tư e dè. Bởi vì giá đất tăng kéo theo chi phí bồi thường cao, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư dự án.

Luật sư Hậu cũng đề nghị xem xét việc quy định áp dụng giá đất trong Bảng giá đất hiện hành để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho người dân được bố trí tái định cư. Đồng thời cần đẩy mạnh việc tuyên truyền các quy định mới đến người dân, bởi giai đoạn này chuyển tiếp giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024.

Còn theo luật sư Trương Thị Hòa, người sử dụng đất cần có thời gian thích ứng với giá đất theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, khuynh hướng tăng giá đất phù hợp với giá thị trường. Để các gia đình có liên quan đến nghĩa vụ tài chính không bị áp lực, luật sư Hoà đề nghị UBND TP thực hiện theo khoản 1, Điều 257, Luật đất đai 2024 để Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND, được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Cần điều tra, khảo sát thực tế trước khi ban hành Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Thực hiện theo đúng Điều 158 Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Việc điều chỉnh giá đất theo hướng tiệm cận thị trường là cần thiết.

Theo luật sư Hòa “Bảng giá đất cũ được tính toán và áp dụng trong 5 năm, chắc chắn có nhiều điểm không còn phù hợp. Chúng tôi kiến nghị điều chỉnh Bảng giá đất, nhưng không thực hiện một loạt mà làm từng bước, xác định nơi nào, khu vực nào, trường hợp nào cần làm ngay và trường hợp nào cần thêm thời gian nghiên cứu”...

Cũng tại hội nghị, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hiện tại chỉ TP.HCM công bố thông tin về dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh áp dụng từ 1/8 đến 31/12. Sở TN&MT giải thích lý do là “Thành phố phải chấp hành nghiêm quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024”.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng. Sở nên thực hiện theo quy định "Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025". “Trường hợp cần thiết” theo quy định tại khoản 1. Điều 257. Luật Đất đai 2024 thì cơ quan soạn thảo nên đề xuất UBND TP ban hành bảng giá đất điều chỉnh trên cơ sở tích hợp các quy định.

Trao đổi lại các ý kiến phản biện, Giám đốc Sở TN&MT Nguyễn Toàn Thắng cho rằng. dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh là kết quả cập nhật 1.300 vị trí đất đã phê duyệt bồi thường tại các dự án và 97.000 giao dịch thời gian gần đây trên địa bàn TP.

Nhiều ý kiến của các chuyên gia, luật sư, đại diện các tổ chức thành viên của Ủy ban MTTQVN TP.HCM cũng thống nhất là cần thiết xây dựng Bảng giá đất mới nhưng nên có lộ trình, đánh giá tác động thật kỹ và cần tuyên truyền cho người dân đồng thuận.

Ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết, Bảng giá đất đang áp dụng đã quá thấp so với giá thị trường. Do đó, việc điều chỉnh bảng giá là cần thiết để phù hợp hơn với thực tế. Bảng giá đất điều chỉnh hướng tới việc đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Trong dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh, giá đất tại từng nơi đã cập nhật đầy đủ đơn giá đã duyệt bồi thường, hỗ trợ cho người dân của từng địa bàn, từng dự án.

“Khi chúng ta chi bồi thường cho người dân giá 5 triệu đồng/m2, mà trong Bảng giá đất điều chỉnh chỉ 2 triệu đồng/m2 thì người dân sẽ đặt vấn đề Nhà nước có làm đúng hay không? Toàn bộ dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh đã cập nhật toàn bộ giá đất của Nhà nước, giá đất tính bồi thường để đảm bảo công bằng cho người dân”, ông Thắng làm rõ.

Đối với việc lo ngại bảng giá đất điều chỉnh tăng quá cao sẽ ảnh hưởng đến chi phí làm hồ sơ đất đai của người dân, ông Thắng cho biết, theo Nghị định 103 về quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, mức thu còn căn cứ vào nhiều yếu tố khác nhau như thời điểm sử dụng đất và các mức miễn giảm.