Những nội dung được quan tâm của Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2023 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 với nhiều nội dung thay đổi theo hướng bảo vệ người tiêu dùng được sự quan tâm lớn như:

Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán

Cụ thể như tại Khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.

Điều này được nhiều người dân đồng tình, ủng hộ vì giúp họ tránh được những rủi ro khi công trình chậm hoàn thành.

Có thể thấy rằng pháp luật hướng tới sự nhất quán giữa các luật trong hệ thống. Điển hình như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư... đều yêu cầu chủ đầu tư phải sẵn sàng đủ nguồn lực, đủ điều kiện bán bất động sản thì mới an toàn cho người tiêu dùng.

Giao dịch BĐS phải thông qua ngân hàng

Qua tìm hiểu của PV tại các phòng công chứng ở Hà Nội trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản được thông qua, việc khách hàng đưa ra giá không đúng giá trị thực của nhà đất là phổ biến. Đa số người dân thường khai giá thấp hơn so với thực tế khoảng từ 10 đến 30% nhằm tránh việc phải trả nhiều thuế hơn (tương đương 2% tổng giá trị).

Các cơ quan chức năng đã tiến hành xử lý nhiều trường hợp vi phạm liên quan đến việc khai báo không đúng giá trị chuyển nhượng bất động sản để trốn thuế. Tuy nhiên, dường như các biện pháp trên vẫn chưa thể xử lý dứt điểm tình trạng này. Đáng chú ý, nhiều tổ chức và cá nhân còn tiếp tục thực hiện các hành vi trốn thuế và né thuế thông qua nhiều phương thức như giao dịch cho, tặng, giao dịch ngầm, khai 2 giá,...

Từ thực tế đó, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ sáu Quốc hội khóa XV đã bổ sung quy định quản lý vấn đề này.

Cụ thể, tại Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS mới quy định, việc thanh toán trong giao dịch BĐS, dự án BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh BĐS từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Đối với trường hợp cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh... thì không cần thiết bắt buộc thanh toán qua ngân hàng.

Chủ đầu tư không được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc, mua bán

Tại Điều 17 Luật này quy định, chủ đầu tư dự án BĐS không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS.

Điều này cũng quy định, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Môi giới bất động sản không được hành nghề tự do

Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

- Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản.

Do vậy, từ ngày 01/01/2025, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản.

Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay.