Nhiều chế tài để quản lý chung cư

Trong đó, đáng chú ý, có nhiều quy định được cho là gỡ nút thắt xung đột lâu nay giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân.

Chung cư nở rộ tại những thành phố lớn

Hiện nay, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, loại nhà chung cư khá phổ biến, là sự lựa chọn cho nhiều cá nhân, gia đình. Tuy nhiên, nhiều tranh chấp gần đây cho thấy sự phức tạp trong quản lý, sử dụng các chung cư. Đa phần quy chế hoạt động của các Ban quản trị (BQT) hay nội quy quản lý của một tòa nhà chung cư thường nhắm chủ yếu vào phần kinh phí bảo trì chung cư, hoạt động của BQT, quản lý phần sở hữu chung của chung cư.

Nhiều chung cư ở các đô thị lớn không có BQT, mọi hoạt động quản lý chung cư đều do chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành chung cư (do chủ đầu tư thành lập) quản lý và thường xảy ra tranh chấp; đa phần là tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư hay đơn vị vận hành do chủ đầu tư chỉ định. Có không ít chủ đầu tư trì hoãn việc bầu BQT nhằm giữ lại kinh phí bảo trì chung cư mà lẽ ra họ phải giao cho BQT nếu có. Thế nhưng, ngay cả khi chủ đầu tư muốn bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT cũng không dễ, vì không phải chung cư nào cũng có BQT.

Theo quy định hiện hành, hội nghị nhà chung cư phải tập hợp ít nhất 50% phiếu bầu của cư dân mới đủ điều kiện thành lập BQT. Song, hội nghị nhà chung cư thường chỉ có 20-40% cư dân tham gia. Nguyên nhân là nhiều cư dân không quan tâm đến hoạt động này, hoặc nhiều căn hộ được mua theo dạng “đầu cơ”, cho thuê… nên số cư dân thực sự là hạn chế. Nhưng khi chung cư đã có BQT thì không hẳn đã hết tranh chấp, nhất là những lo ngại của của cư dân với những quyền hạn quá đà của BQT. Nay Nghị định 139 đã quy định chế tài luôn cả hoạt động của BQT.

Điểm e Điều 66 “Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư” của Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định phạt tiền 10 tới 20 triệu đồng nếu chung cư không thành lập BQT nhà theo quy định. Vậy là từ nay, các chủ đầu tư, đơn vị vận hành và cư dân trong chung cư phải ngồi lại với nhau để xây dựng quy chế và bầu BQT. Điều 66 của Nghị định này có quy định cụ thể nhiều chế tài xử phạt nặng chủ đầu tư và BQT. Cụ thể, BQT sẽ bị phạt tiền 50-60 triệu đồng nếu vi phạm lỗi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung; tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư hoặc tự quyết định lựa chọn đơn vị để ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư.

Trường hợp chủ đầu tư tự ý bán, cho thuê chỗ để ôtô trong nhà chung cư không đúng quy định sẽ bị phạt tiền từ 80-90 triệu đồng. Còn nếu không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định sẽ bị phạt 100-150 triệu đồng. Đặc biệt, nếu chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định cũng bị phạt từ 100-150 triệu đồng. Chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung; không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng; tính sai diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng sẽ bị phạt tiền 250-300 triệu đồng.

Cư dân ở trong chung cư cũng sẽ bị xử phạt nếu có các hành vi vi phạm. Cụ thể, cư dân sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư; lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác… sẽ bị phạt tiền từ 30-50 triệu đồng. Mức phạt quy định tại Nghị định này áp dụng đối với tổ chức. Với cá nhân cùng một hành vi vi phạm, mức phạt sẽ bằng 1/2. Mỗi lỗi vi phạm nêu trên đều đi kèm theo biện pháp khắc phục hậu quả cụ thể như trả lại hiện trạng ban đầu, hoàn trả kinh phí sử dụng không đúng mục đích, buộc hủy bỏ quy định tính phí không đúng quy định…

Gần đây, tranh chấp tại các chung cư diễn ra hàng loạt, chủ yếu do các mâu thuẫn liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, đặc biệt là việc đóng góp, quản lý và sử dụng phí bảo trì. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, theo thống kê của Sở Xây dựng, có tới 96 trên tổng số 2.148 chung cư trên địa bàn phát sinh tranh chấp thời gian qua. Thực tế, số tiền bảo trì của một chung cư có thể lên tới vài chục tỉ đồng hay việc chuyển đổi một diện tích nhỏ phần sở hữu chung, chẳng hạn bãi giữ xe, thành sở hữu riêng có thể đem về lợi nhuận bạc tỉ. Khoản thu khổng lồ này khiến các chủ đầu tư hoặc BQT luôn tìm cách tận dụng, không đem vào sử dụng theo đúng quy định.

Theo số liệu của cơ quan quản lý, tại Hà Nội mới chỉ có 20% số chung cư đã bàn giao quỹ bảo trì cho BQT do cư dân bầu ra, 80% còn lại vẫn trong tình trạng “nhập nhèm”.