TP.HCM: Giá thuê nhà phố tiếp tục giảm sâu

Dữ liệu từ Batdongsan cũng ghi nhận giá thuê nhà phố tại TP HCM đồng loạt đi xuống trong quý II. Trong đó quận 10 và quận 11 cũ giảm 24-25%, quận 1 cũ giảm gần 9%, còn các quận 4, 5, 7, Bình Thạnh và Phú Nhuận cũ giảm từ 7% đến 16% so với quý I trước đó. Mức giảm trên mới phản ánh giá chào thuê, còn thực tế khi chốt hợp đồng, biên độ giảm có thể lớn hơn.

Đà giảm giá thuê diễn ra trong bối cảnh nhiều chi phí vận hành tăng. Theo Cục Thống kê, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân 5 tháng đầu năm tại TP.HCM tăng 5,7% so với cùng kỳ, với 10/11 nhóm hàng hóa và dịch vụ ghi nhận mức tăng. Áp lực chi phí sản xuất và vận hành gia tăng trong khi sức mua phục hồi chậm tiếp tục gây sức ép lên hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Điểm đáng chú ý hiện nay không chỉ là mức giảm giá, mà là vòng đời thuê ngày càng ngắn. Nhiều mặt bằng vị trí đẹp có thể nhanh chóng được lấp đầy, nhưng chỉ sau thời gian ngắn đã phải tìm khách mới do hiệu quả kinh doanh không như kỳ vọng. Việc liên tục treo biển thuê trở lại khiến giá trị thương mại của mặt bằng suy yếu, kéo theo đó là giá thuê sụt giảm.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc thị trường Savills TP.HCM, nói mô hình nhà phố thương mại từng phát triển dựa trên ba lợi thế lớn gồm lưu lượng khách qua lại cao, khả năng nhận diện thương hiệu tốt và nguồn cung khan hiếm. Những yếu tố này giúp giá thuê liên tục tăng trong nhiều năm, thậm chí nhanh hơn tốc độ tăng trưởng doanh thu của không ít ngành bán lẻ.

Khi nền tảng thị trường thay đổi, sự phát triển của thương mại điện tử và mô hình bán hàng đa kênh khiến doanh thu không còn phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí cửa hàng. Lợi thế độc quyền về vị trí, yếu tố từng giúp nhiều mặt bằng nhà phố duy trì mức giá thuê cao, dần suy giảm.

Trong khi đó, các quy định quản lý vỉa hè ngày càng chặt chẽ cũng khiến việc khai thác mặt bằng gặp thêm nhiều hạn chế, khiến mặt bằng không còn là công cụ tạo doanh thu duy nhất mà chỉ là một phần trong hệ sinh thái bán hàng.

Theo bà Hương, xu hướng này đang thúc đẩy nhiều thương hiệu thu hẹp diện tích cửa hàng, chuyển sang mô hình showroom trải nghiệm hoặc kết hợp giữa bán hàng trực tiếp và trực tuyến. Điều này khiến nhu cầu đối với các mặt bằng lớn, giá thuê cao suy giảm đáng kể.

Trước đó, CBRE Việt Nam cũng cho rằng nhà phố cho thuê sẽ không biến mất nhưng sẽ phân hóa mạnh hơn trong những năm tới. Các ngành hàng phụ thuộc nhiều vào khách vãng lai như thời trang, mỹ phẩm hay hàng tiêu dùng phổ thông sẽ chịu áp lực lớn do cạnh tranh trực tiếp với thương mại điện tử. Trong khi đó, các lĩnh vực cần hiện diện vật lý như giáo dục, y tế, dịch vụ cá nhân, ngân hàng, showroom trải nghiệm hoặc giải trí vẫn duy trì nhu cầu thuê ổn định.

Thị trường cũng đang chứng kiến sự thay đổi trong cách định giá. Nếu trước đây giá thuê thường được neo theo kỳ vọng của chủ nhà hoặc các giao dịch lịch sử, thì hiện nay mức giá ngày càng gắn chặt với hiệu quả kinh doanh của khách thuê. Các mô hình hợp tác linh hoạt hơn như chia sẻ doanh thu, cho thuê từng phần diện tích hoặc hợp đồng ngắn hạn có thể trở nên phổ biến hơn trong thời gian tới.

Thị trường trong tương lai không còn là giá thuê có quay lại đỉnh cũ hay không, mà là khả năng thích nghi với xu hướng bán lẻ mới.