Nhận diện thách thức của thị trường bất động sản 2026

Trong báo cáo vừa công bố, Chứng khoán ACB (ACBS) nhận định thị trường bất động sản dân dụng năm 2026 đối mặt với nhiều thách thức lớn.

Thứ nhất là thách thức về mặt chính sách. Theo đó, tăng trưởng tín dụng bị siết chặt. Từ đầu năm 2026, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng bất động sản không được vượt quá tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế dự kiến là 15%. Nguyên nhân là do năm 2025 tăng trưởng tín dụng của ngành này ở mức rất cao (32%) so với mức 20,4% của năm 2024 và 19% của toàn nền kinh tế.

Nhóm phân tích cho rằng các công ty lớn, uy tín, có pháp lý dự án minh bạch sẽ được ưu tiên cấp tín dụng còn các công ty nhỏ lẻ, chưa hoàn thiện pháp lý dự án có thể gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng và phải huy động qua các kênh khác như trái phiếu.

Ngoài ra, từ ngày 1/3/2026, mỗi sản phẩm bất động sản được cấp một mã định danh riêng, qua đó giúp tăng tính minh bạch của thị trường, hỗ trợ nhà nước quản lý dữ liệu đất đai hiệu quả hơn, chống thất thu thuế và hạn chế đầu cơ đất đai.

Cùng với đó là thách thức liên quan đến vĩ mô. Cụ thể, lãi suất tăng tác động tiêu cực đến nhu cầu mua nhà của người dân, kế hoạch mở bán dự án và lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc. Tại thời điểm tháng 3/2026, lãi suất vay ưu đãi cố định 12 tháng đầu ở mức 8,5 - 10%, tăng khoảng 2% so với cùng kỳ và 3% so với tháng 3/2024. Lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi hiện ở mức 12 - 14%, cũng tăng khoảng 2% so với cùng kỳ và 3% so với tháng 3/2024.

Chưa kể, chi phí đầu vào dự kiến cũng tăng. Chi phí giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất tăng mạnh; giá thép xây dựng tháng 3/2026 tăng khoảng 4% so với trung bình năm 2025 và 6% so với trung bình giai đoạn 2023 - 2024; giá xi măng tháng 3/2026 tăng 15% so với trung bình năm 2025 và 18% so với trung bình giai đoạn 2023-2024...

ACBS cho rằng các yếu tố này đẩy giá bán tăng cao và có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp.