Năm 2013, thị trường bất động sản sẽ ấm lên?

Thời điểm thích hợp để mua nhà

Quyết định mở van tín dụng cho bất động sản (BĐS) đã mang lại những dấu hiệu tích cực trên thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh đó là nỗi lo của các doanh nghiệp BĐS về lộ trình được tiếp cận vốn vay. Nhiều doanh nghiệp kỳ vọng được vay vốn sau quyết định này. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chỉ công bố giảm lãi suất huy động, chứ không công bố lãi suất cho vay. Các doanh nghiệp cho rằng, mặc dù nhiều ngân hàng đã thông báo mức 16-18%, song để làm ăn có lãi, mức vay này còn khá cao. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp đã thế chấp hết tài sản, lo trả nợ cũ, đặc biệt là các doanh nghiệp BĐS, nên hiện tại các doanh nghiệp này ít có cơ hội để vay tiếp. 

Giới đầu tư hy vọng năm 2013 thị trường BĐS sẽ khởi sắc

Tại hội thảo “Triển vọng thị trường BĐS Việt Nam năm 2013” được tổ chức vừa qua, TS Trần Kim Chung, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường BĐS chắc chắn sẽ không đổ vỡ. Tuy nhiên, ông Chung dự báo thị trường sẽ tiếp tục trầm lắng và xu hướng giảm giá có thể sẽ tiếp diễn. 

Chuyên gia kinh tế Phạm Đỗ Chí cho rằng, thị trường BĐS sẽ tiếp tục khó khăn trong năm tới vì lượng hàng tồn kho rất lớn, giá BĐS vẫn chưa chạm đáy và nó sẽ còn giảm từ 30 – 40%. Do vậy các doanh nghiệp phải cân nhắc lựa chọn giảm giá trong nửa đầu năm 2013 để có thể bán được hàng.

Tuy nhiên, ông Đặng Đức Thành, Uỷ viên ban chấp hành Phòng Thương mại và công nghiệp Việt Nam cho rằng, chu kỳ giảm giá của thị trường đã chững lại, vì giá BĐS hiện nay đã giảm 50%, thậm chí hơn nữa và giá nhiều căn hộ chung cư đã xuống đến đáy, không thể xuống hơn được nữa. Vì vậy, đầu năm 2013 là thời điểm thích hợp để mua nhà vì giá bán BĐS hiện nay đã giảm về khu vực giá thành. 

Đồng quan điểm này, TS Lê Chí Hiếu, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, trừ những dự án chịu áp lực về tài chính phải bán đổ bán tháo thì giá BĐS sẽ không giảm nữa. Vấn đề lớn nhất hiện nay là sự khủng hoảng niềm tin gây nên tâm lý chờ đợi của cả thị trường

Dù có những nhìn nhận khác nhau về thị trường nhưng các chuyên gia đều thống nhất rằng, để vực dậy thị trường BĐS phải cần đến sự phối hợp của cả Nhà nước và doanh nghiệp nhằm đưa giá thành BĐS xuống thấp để có thêm nhiều đối tượng có thể mua được nhà.

Để làm được như vậy, cần có các biện pháp để minh bạch hóa các thông tin về giá cả, cũng như các chỉ số BĐS. Về phía Nhà nước cần có những chính sách thông thoáng hơn về đất đai như: giảm thuế đất đai, miễn giảm các loại thuế như VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, thủ tục hành chính trong việc xây dựng cần nhanh gọn để tạo điều kiện cho doanh nghiệp vượt qua khó khăn.

Chu kỳ tăng trưởng mới

TS Đinh Thế Hiển - Giám đốc Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng - đánh giá, năm 2013, BĐS sẽ có thể đi vào chu kỳ tăng trưởng mới. Việc Chính phủ đang có những động thái hỗ trợ tích cực về lãi suất cho doanh nghiệp là minh chứng cho việc BĐS sẽ từng bước phục hồi trong hai năm 2013-2014.

Về định hướng tín dụng cho lĩnh vực BĐS trong thời gian tới, ông Trần Văn Tần (Vụ Tín dụng - NHNN) cho hay, trong năm tới, mặc dù tín dụng cho BĐS hạng sang, văn phòng cho thuê vẫn tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ, nhưng ngân hàng vẫn sẽ mở hầu bao đối với các dự án sắp hoàn thiện, nhà ở xã hội...

Tuy nhiên, năm 2013, thị trường tiếp tục phải chịu thêm nhiều đợt sóng giảm giá nữa do các ngân hàng thương mại sẽ buộc phải phát mại tài sản là BĐS đã cầm cố của khách hàng để thu hồi vốn. Làn sóng này đã bắt đầu diễn ra từ giữa quý 3-2012 và dự kiến sang năm 2013 sẽ mạnh hơn rất nhiều. Nó cũng sẽ gây áp lực buộc các chủ đầu tư dự án cũng sẽ buộc phải giảm giá bán sản phẩm BĐS.

Bởi vậy, có thể năm Quý Tỵ sẽ bùng nổ nguồn cung căn hộ ở phân khúc bình dân với sự phân hóa mạnh ở nhóm nhà diện tích cực nhỏ, giá thấp. Giữa năm 2013, nếu chính sách kích cầu bắt đầu phát huy hiệu quả sẽ tạo nền tảng ban đầu cho quá trình hồi phục với kỳ vọng đến quý IV/2013 mặt bằng giá dần ổn định và thanh khoản thị trường sẽ được cải thiện. 

Nhiều chuyên gia BĐS kỳ vọng năm 2013, thị trường BĐS sẽ khởi sắc nếu lãi suất ngân hàng giảm và ổn định. Ông Đặng Đức Thành cho rằng, nếu ngân hàng thương mại (NHTM) có chính sách tín dụng BĐS phù hợp với những phân khúc có chủ đầu tư uy tín, làm ăn bài bản, tín dụng BĐS sẽ khởi sắc trong năm 2013. Còn ở nước ta, dù các NHTM quảng cáo lãi suất 9-10%/năm, nhưng thực tế nếu tính đúng, tính đủ, lãi suất cho vay trong khoảng 13-14%/năm. Ngoài ra, lãi suất đó không ổn định.

Vì vậy, mỗi doanh nghiệp phải tìm hướng đi làm sao cho dự án an toàn và bền vững. Hiện nay NHNN và các NHTM đều tuyên bố giảm lãi suất cho vay năm 2013, đây là tín hiệu tốt cho thị trường, nhưng Chính phủ cần có hành động tích cực để biến điều đó trở thành chính sách tác động tích cực cho thị trường BĐS. 

Các chuyên gia cho rằng, sức mua của thị trường là có, nên năm 2013, muốn kích hoạt thị trường BĐS cần thực hiện nhanh giải pháp cho người mua nhà vay với lãi suất thấp, từ 12%/năm trở xuống. Tuy nhiên, cái khó của người mua hiện nay là không chứng minh được thu nhập thông qua bảng lương chính thức. Vì thế, nếu có những gói giải pháp tài chính cho người mua nhà phù hợp với thu nhập cá nhân, thị trường BĐS sẽ được khai thông.

Tiến sĩ Nguyễn Xuân Thành, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fullbright: Chính phủ nên hỗ trợ tài chính cho việc chuyển sản phẩm bất động sản nằm không thành sản phẩm cho thuê, trước khi tính tới việc trở thành sở hữu lâu dài của người sử dụng cuối cùng. Thậm chí, Nhà nước có thể trợ giá thuê nhà ở xã hội với đúng đối tượng. Bởi lẽ, nhu cầu thuê và năng lực trả tiền thuê của người lao động đô thị vẫn còn nhiều. Người có tiền và có nhu cầu hiện nay cũng chọn giải pháp đi thuê nhà và gửi tiết kiệm.

Tiến sĩ Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế Trung ương: Cần phải xác định rõ đây là vấn đề trường kỳ, có thể mất từ 5-10 năm mới xử lý triệt để. Muốn làm được điều này, có thể sẽ sửa đổi cả về thể chế, các quy định, chính sách có liên quan. Nhưng trước hết, cần phải có một bản phân tích toàn diện để chỉ rõ các vấn đề liên quan đến bất động sản. Có như vậy mới có thể tránh lặp lại tình trạng bong bóng bất động sản trước đây.

Linh Trung