Kỳ họp tháng 5/2019 của Hội đồng thẩm phán: Một số vấn đề nghiệp vụ

Hội đồng Thẩm phán TANDTC

*Chuyển sở hữu chung hợp nhất sang sở hữu chung theo phần và hậu quả pháp lý

Căn nhà số X đường Điện Biên Phủ, TP. Hồ Chí Minh thuộc sở hữu của cụ Đỗ Văn G và vợ là cụ Lê Thị H theo bằng khoán điền thổ từ năm 1975. Cụ G và cụ H có 6 con chung. Cụ G chết năm 1990.

Thời điểm năm 2008, có 5 người con của cụ H và cụ G đang cư trú ở nước ngoài. Tại Xác nhận ngày 5/12/2008 của cụ H có nội dung: “Tài sản nhà đất số X đường Điện Biên Phủ… là tài sản thuộc sở hữu chung của tôi và các đồng thừa kế của ông Đỗ Văn G… Việc tôi đứng tên chủ sở hữu là đứng tên giùm cho các con, khi nào nhà nước có chính sách nhà đất mới hoặc các con yêu cầu chia giá trị tài sản tôi sẽ thực hiện việc trả lại tài sản này”. Trước khi có xác nhận này, các con của cụ H đã  lập hợp đồng tặng cho phần thừa kế của mình về ngôi nhà X cho cụ H. Ngày 10/6/2010, cụ H đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà số X với diện tích 573m ².

Ngày 20/7/2012, cụ H ký hợp đồng tặng cho bà L một phần nhà X với diện tích 203m². Ngày 3/12/2012, Bà L đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với phần nhà được cho; phần nhà này được cấp số mới là XA.

Ngày 8/10/2015, bà L ký hợp đồng bán một phần nhà XA cho ông K với diện tích 124m². Ngày 11/3/2016, ông K được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu phần nhà mua của bà L; phần nhà này mang số mới là XB.

Cụ H đã chết ngày 25/1/2016. Ngày 19/2/2016, bà T (em bà L) khởi kiện, yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà giữa cụ H với bà L và hợp đồng mua bán nhà giữa bà L và ông K vô hiệu.

Tòa án cấp sơ thẩm đã không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T. Bà T kháng cáo. Tòa án cấp phúc thẩm đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà T. Ông K có đơn yêu cầu giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm. Tại phiên họp ngày 22/5/2019, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy Bản án phúc thẩm, giao cho TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm lại.

Kháng nghị và nhận xét của cấp giám đốc thẩm cho thấy một số vấn đề nghiệp vụ cần được tham khảo, rút kinh nghiệm như sau:

Cơ sở pháp lý của việc công nhận hợp đồng tặng cho nhà giữa cụ H với bà L và hợp đồng mua bán nhà giữa bà L với ông K:

Giấy xác nhận ngày 5/12/2008 của cụ H xác định, cụ chỉ đứng tên giùm các đồng chủ sở hữu khác, cũng có nghĩa xác định những hợp đồng tặng cho cụ là giả tạo. Việc cụ H được cấp chứng nhận chủ sở hữu nhà X vào ngảy 10/6/2010 là phù hợp với xác nhận 5/12/2008 nêu trên. Giao dịch giả tạo thì vô hiệu, giao dịch thực tế phù hợp quy định của pháp luật vẫn được công nhận.

Với việc đứng tên giùm thì thực tế cụ H vẫn là chủ sở hữu đối với một nửa tài sản chung với cụ G và một kỷ phần thừa kế của cụ G. Do đó, Cụ H cho bà L phần nhà XA (diện tích 203m²/573m²) là không vượt quá phần quyền sở hữu của cụ trong sở hữu chung. Hợp đồng tặng cho này không có dấu hiệu có những vi phạm khác và đã được đăng ký (cấp giấy chúng nhận quyền sở hữu) nên đã có hiệu lực.

Nếu cụ G còn sống thì việc một mình cụ H tặng cho bà L, dù là tặng cho một phần nhà cũng là không hợp pháp vì sở hữu chung vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất, luật chuyên ngành (Luật Hôn nhân và gia đình) cũng đã quy định rõ những trường hợp nào một người được định đoạt tài sản chung. Tuy nhiên, từ thời điểm mở thừa kế của cụ G thì phần tài sản chung vợ chồng của cụ G đã chuyển thành di sản thừa kế, thuộc sở hữu chung của các thừa kế của cụ G. Cũng từ thời điểm đó, tài sản chung của cụ H và các đồng thừa kế (toàn bộ nhà X) thuộc sở hữu chung theo phần. Cụ H có quyền định đoạt không vượt quá phần sở hữu của mình mà không phải hỏi ý kiến các đồng chủ sở hữu khác theo quy định tại Khoản 2 Điều 216 Bộ luật Dân sự năm 2005, đó là:

“Mỗi chủ sở hữu theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Đối với hợp đồng mua bán nhà giữa ông K và bà L: Bà L đã có quyền sở hữu nhà XA (được cụ H cho) thì việc bán một phần nhà này cho ông K là hợp pháp. Cả trong trường hợp việc tặng cho nhà XA bị hủy hay tuyên bố vô hiệu thì việc mua bán nhà XB cũng không vô hiệu do nhà XA đã được cấp giấy chúng nhận sở hữu cho bà L, ông K là người mua ngay tình, được bảo vệ theo quy định tại Điều 258 Bộ luật Dân sự năm 2005 vì giấy chứng nhận sở hữu cũng là “quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.

Tại sao cấp giám đốc thẩm không giữ nguyên bản án sơ thẩm mà lại giao xét xử phúc thẩm lại?

 Cơ sở pháp lý để  công nhận hợp đồng tặng cho phần nhà XA và hợp đồng mua bán phần nhà XB của Hội đồng Thẩm phán khác với Bản án sơ thẩm. Bản án sơ thẩm cho rằng: Xác nhận ngày 5/12/2008 chỉ có cụ H ký nên không có giá trị và công nhận việc các con cho cụ H phần thừa kế của họ là hợp pháp. Cấp giám đốc thẩm không xem Xác nhận ngày 5/12/2008 như một hợp đồng có hợp pháp hay không mà xác định đó là một chứng cứ chứng minh các hợp đồng tặng cho cụ H là giả tạo; vì giả tạo nên cụ H không phải chủ sở hữu nhà duy nhất nhưng hợp đồng tặng cho bà L vẫn hợp pháp vì không vượt quá phần quyền sở hữu của cụ H. Do nhận định của Tòa án cấp sơ thẩm là không chuẩn xác nên Tòa án cấp giám đốc thẩm đã không hủy bản án phúc thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm (áp dụng khoản 2 Điều 343 BLTTDS) mà là hủy bản án phúc thẩm để xét xử phúc thẩm lại (áp dụng khoản 3 Điều 343 BLTTDS).