Kịch bản nào cho bất động sản Việt Nam 2019?

Kiểm soát được thị trường trong năm 2018

Thị trường bất động sản năm 2018 được đánh giá là khá tích cực khi chính sách cho thị trường này có nhiều điểm rõ ràng, minh bạch hơn. Chia sẻ tại hội thảo về bất động sản diễn ra mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết năm 2018, chúng ta kiểm soát được thị trường bất động sản, dòng vốn đầu tư rõ hơn, làm thay đổi cơ cấu đầu tư sản phẩm trên thị trường.

Theo ông Khởi, sự ổn định chính sách cũng tốt hơn, điển hình là việc Chính phủ đã quan tâm và đưa ra chỉ thị về quản lý, vận hành nhà chung cư. Nhìn chung, năm 2018, chính sách có nhiều điểm rõ ràng, minh bạch hơn tạo nên sự bền vững cho thị trường.

Ảnh minh họa

Còn theo ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), thị trường bất động sản Việt Nam năm 2018 có thể tóm tắt qua các yếu tố như thị trường phát triển ổn định, có sóng nhưng khá tốt;  Có hai sản phẩm có thể được coi là "hot" là nhà giao ngay và nhà giá thấp. Thị trường có thể chia làm ba giai đoạn. Cụ thể từ đầu năm đến giữa tháng 5 là gần chạm bong bóng; nửa cuối tháng 5 đến nửa đầu tháng 9 là suy giảm không đóng băng; giai đoạn từ đó đến nay là hồi phục và tìm các chiều hướng đi lên.

Ông Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia đánh giá chung về thị trường bất động sản 2018 bằng một số chữ: “đi vào ổn định, chất lượng, lành mạnh hơn và cá biệt hóa tốt hơn.” Theo ông Lực, về các chủ đầu tư, trong bối cảnh tình hình kinh tế cũng như thị trường có nhiều biến động chính sách, các chủ đầu tư đã ứng biến nhanh, thích nghi nhanh với thị trường, theo đó đã tung ra nhiều sản phẩm mới.

Thông tin về vấn đề tín dụng với thị trường, ông Cấn Văn Lực cho biết trong năm 2017, tăng trưởng tín dụng chung 18,2%, trong đó tín dụng bất động sản tăng 8,5%. Trong năm 2018, tăng trưởng tín dụng chung là 15%, trong đó tín dụng bất động sản tăng 10%.  Số dư tín dụng bất động sản hiện vào khoảng 510 nghìn tỷ đồng, tương đương 7,5% tổng dư nợ.

Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, tính đến tháng 11, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 22.976 tỷ đồng, so với lúc đỉnh điểm ở quý 1/2013 đã giảm 105.572 tỷ đồng; cơ cấu hàng hóa ngày càng được điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Năm 2019, cơ hội và thách thức đan xen

Từ những đánh giá về thị trường bất động sản 2018, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 sẽ đan xen giữa thách thức và cơ hội. Bốn thách thức được ông Châu nêu ra cụ thể gồm: Năm 2018, thị trường sụt giảm nguồn cung, nên tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm bất động sản sẽ tiếp tục xảy ra trong năm 2019; Mất cân đối giữa cung cầu dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa căn hộ bình dân, cao cấp và trung cấp; Phân khúc nhà ở xã hội năm vừa rồi chưa triển khai được nhiều do vướng mắc chính sách; Từ 2019, việc tiếp cận vốn tín dụng của các dự án bất động sản được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Đồng quan điểm với ông Châu, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL Việt Nam tại Hà Nội nhìn nhận đất nội đô Tp. Hồ Chí Minh hiện nguồn cung đang sụt giảm, do Chính phủ đang kiểm soát lại việc cấp phép các dự án mới trong nội đô, nên các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải đi ra xa hơn để xây dự án. Theo đó, từ 2019 trở về sau, các đô thị khác ngoài thị trường truyền thống Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng sẽ phát triển, có thể là Cần Thơ, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng... sẽ là nơi các nhà đầu tư tìm đến. Việc đó sẽ làm các nhà đầu tư phân tán rủi ro mang tính địa lý.

Trong khi đó, ông Trần Kim Chung chỉ ra 3 điểm nghẽn sẽ kéo dài sang 2019 là việc mở rộng các nguồn cấp vốn là rất cần thiết và phải có thể chế như tạo ra khuôn khổ thể chế về condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác.

Mặt khác, năm 2018 và 2019 Việt Nam vẫn chưa thấy bóng dáng của các chính sách tài chính với thị trường bất động sản. Đặc biệt quỹ tín thác là giải pháp có thể tốt nhất cho thị trường bất động sản nhưng chưa được thực hiện. Đặc biệt, các thành tố tham gia thị trường trong nước và nước ngoài, các bên liên quan cần tham gia nhiều hơn nữa.

Mặc dù năm 2018 Việt Nam đã vận dụng tốt được việc kiểm soát dòng tiền nhưng sang năm 2019 cần tiếp tục kiểm soát sao cho phù hợp hơn.

Khảo sát tại chỗ của hội thảo về dự báo kịch bản nào cho sắc thái chung của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 cho kết quả khá thú vị. Đó là có 30% người tham gia dự báo thị trường sẽ đi ngang so với năm 2018; 37% cho rằng thị trường sẽ khởi sắc hơn và 33% dự đoán thị trường sẽ chững lại và xuất hiện điều chỉnh.