Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024: Nhiều vấn đề mới đáng quan tâm

Tại dự thảo, Bộ NN&MT đề xuất sửa đổi 3 nhóm nội dung về đất đai gồm: Nhóm các nội dung thể chế quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 18-NQ/TW do Đảng ủy Chính phủ đề xuất được Ban Chấp hành Trung ương thông qua tại Nghị quyết số 69-NQ/TW ngày 19/7/2025; nhóm các nội dung sửa đổi, bổ sung để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật và nhóm các nội dung sửa đổi để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Sửa đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ

Một trong những điểm mới là việc cơ quan soạn thảo đề xuất sửa đổi quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).

Theo đó, khoản 33 Điều 1 Dự thảo Luật đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024 về thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu đối với các trường hợp đăng ký lần đầu mà có nhu cầu cấp sổ đỏ và trường hợp tại điểm b khoản 7 Điều 219 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các khoản 1, 2, 5 và 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024 mà không thuộc điểm b khoản này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

Chủ tịch UBND cấp xã cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các khoản 3, 4 và 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 và các trường hợp tại các khoản 1, 2, 5 và 7 Điều 4 được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức quy định tại Điều 118, khoản 3 Điều 120 hoặc Điều 119 và khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024 mà được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê.

Như vậy, so với luật hiện hành, dự thảo luật thay đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ từ Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh thay cho UBND cấp tỉnh và Chủ tịch UBND cấp xã thay UBND cấp huyện.

Đề xuất 2 phương án về bảng giá đất

Tại dự thảo Bộ NN&MT cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 159, trong đó có 2 phương án xây dựng bảng giá đất.

Phương án 1: Bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; gia hạn sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất; Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất….

Với phương án này, bảng giá giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất.

UBND cùng cấp quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm thì UBND cấp tỉnh quyết định.

Phương án 2: Bảng giá đất chỉ được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Sửa đổi kế hoạch sử dụng đất cấp xã

Một nội dung khác đáng chú ý là dự thảo sửa đổi việc quy hoạch sử dụng đất cấp xã năm 2026

Theo đó, tại khoản 6 Điều 1 dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 67 Luật Đất đai 2024 đã quy định về việc đề xuất sửa đổi kế hoạch sử dụng đất cấp xã năm 2025 theo 2 phương án.

Phương án 1: Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã bao gồm:

Quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đối với trường hợp không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã;

Hiện trạng sử dụng đất; kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước; Nhu cầu, khả năng sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực của các cấp, của các tổ chức; các công trình, dự án đã có chủ trương đầu tư; Khả năng đầu tư, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

Nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp xã bao gồm: Diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đối với trường hợp không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, diện tích các loại đất còn lại theo nhu cầu sử dụng đất của xã;

Xác định diện tích và khoanh vùng các khu vực đã được phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất trong kế sử dụng đất cấp tỉnh theo Luật Đất đai 2024; Xác định ranh giới, vị trí, diện tích khu vực lấn biển để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp; Xác định diện tích cần chuyển mục đích sử dụng đất; Xác định diện tích cần thu hồi đất dự kiến thực hiện trong kỳ kế hoạch…

Phương án 2: Không quy định về kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

Ngoài các nội dung trên, cơ quan soạn thảo cũng bổ sung quy định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hoàn thiện hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, sửa đổi quy định về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…