Dòng vốn nào cho bất động sản?

Lo nợ bất động sản

Sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng đang dẫn đến hậu quả rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Thông thường một dự án được huy động từ ba nguồn tài chính: Vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại (NHTM) (chiếm 70%), vốn huy động từ người dân và vốn tự có của doanh nghiệp (chiếm tỷ trọng nhỏ). Thị trường này rất sôi động khi các NHTM “mở” cho vay ồ ạt với lãi suất ưu đãi còn khi thị trường đóng băng thì các khoản nợ BĐS bắt đầu phình to.

Thắt chặt tín dụng khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng. Ảnh: Lê phú

Thị trường BĐS hiện nay biến động rất lớn cả về giá cả, cung và cầu, trong khi lại thiếu tính công khai minh bạch nên chịu tác động của tin đồn thất thiệt. Vì thế đầu tư vào BĐS luôn bị vướng vào trào lưu, các nhà đầu tư chỉ thích đầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng... làm cho thị trường phát triển không cân đối, tạo ra bong bóng ở một số phân khúc.

TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát quốc gia nhận định, căn bệnh phát triển quá nóng, quá chú trọng vào phân khúc cao cấp, phục vụ cho một bộ phận nhỏ người giàu và giới đầu cơ, trong khi sản phẩm dành cho đại bộ phận người thu nhập trung bình thì lại không được chú ý đến đã dẫn đến hậu quả dư thừa căn hộ cao cấp. Hậu quả là trên toàn hệ thống, dư nợ BĐS tính đến thời điểm 30/6/2011 là 245.000 tỷ đồng chiếm 9,94% tổng dư nợ. Trong đó tỷ lệ nợ xấu là 12%, khá cao so với các nước trong khu vực như Thái Lan (6%), Malaixia (7%). Sự bất ổn của thị trường BĐS khiến nợ BĐS có nhiều nguy cơ trở thành nợ xấu, đặc biệt là với những NHTM có dư nợ BĐS chiếm 30-40%.

Tại TP.HCM, các doanh nghiệp BĐS không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng, giao dịch mua bán sụt giảm mạnh, cá biệt có doanh nghiệp không bán được hàng, bị mất khả năng cân đối tài chính và tính thanh khoản, khiến nhiều dự án, công trình bị dở dang. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết, trong 6 tháng đầu năm nay, toàn thành phố chỉ có 5 dự án được khởi công, đây là tỷ lệ thấp nhất từ trước đến nay. Vì khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc, đình hoãn hoặc giãn tiến độ dự án, tinh giản bộ máy, đặc biệt xuất hiện nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án, mua bán và sáp nhập doanh nghiệp. Dự báo cho đến hết năm, thị trường BĐS sẽ cực kỳ khó khăn, một số doanh nghiệp có thể bị phá sản.

Cần nhìn nhận đúng vai trò của BĐS

Để hạn chế những rủi ro trước mắt, ngoài việc thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước còn đưa ra chính sách hạn chế tín dụng BĐS khi xếp loại tín dụng BĐS vào lĩnh vực phi sản xuất, hạn chế tăng trưởng tín dụng khu vực này là 16% (từ 31/12/2011). Hậu quả là thị trường mất tính thanh khoản, nợ xấu lĩnh vực này liên tục tăng lên.

Sàn giao dịch bất động sản chỉ lèo tèo vài khách đến tham khảo giá. Ảnh: Lê phú

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thị trường BĐS và thị trường tài chính có mối tương quan rất lớn. Trong bối cảnh lạm phát tăng cao, kinh tế vĩ mô bất ổn, cần thiết phải thắt chặt chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, việc thắt chặt và nới lỏng quá mức đã tác động xấu lên chất lượng tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng. Theo ông Nghĩa, chính sách tín dụng cần được vận hành linh hoạt, nhất quán, nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định.

Tuy nhiên, các chính sách thời gian qua lại đang hướng đến dư luận nhìn nhận thị trường BĐS giống như là “thủ phạm” gây lạm phát và bất ổn nền kinh tế. Theo ông Nghĩa, cần xác định vị trí quan trọng của lĩnh vực BĐS trong đời sống và phát triển kinh tế, và có thái độ khách quan đối với thị trường này. Từ đó đưa ra những chính sách hợp lý giúp cho BĐS phát triển ổn định.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, thị trường BĐS đang rất khó khăn, nhưng chưa đến lúc phải cứu. Tuy nhiên cần phải nhìn nhận nó một cách bình đẳng, tránh cái nhìn sai lệch làm méo mó nhận thức về thị trường BĐS. Thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng trong nền kinh tế, liên thông với hầu hết ngành nghề. Nó không chỉ giúp thị trường tiền tệ được lưu thông, đồng vốn đầu tư được sinh lời, mà còn là tiền đề cho nhiều ngành nghề khác phát triển như vật liệu xây dựng, vận tải.

Đồng tình với quan điểm này, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Hữu Tín đánh giá, thị trường nhà ở đóng vai trò chủ lực của nền kinh tế, giải quyết công ăn việc làm cho người lao động, tạo bộ mặt đô thị văn minh và hiện đại. Tuy nhiên, một số quy định ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường BĐS như quản lý đất đai, quy hoạch xây dựng đô thị... vẫn còn tồn tại, trong khi sự tham gia của Nhà nước vẫn còn rất mờ nhạt. Nhà nước chủ yếu quản lý chứ chưa thể hiện vai trò điều tiết thị trường thông qua việc nghiên cứu các cơ chế chính sách và tham gia đầu tư xây dựng trực tiếp.

Tiềm năng vẫn rất lớn

Trong tình hình khó khăn hiện nay, các doanh nghiệp BĐS phải tái cấu trúc doanh nghiệp, điều chỉnh lại cơ cấu đầu tư, đình hoãn hoặc giãn tiến độ các công trình, dự án và thực hiện nhiều biện pháp giảm giá bán hàng, tăng chiết khấu, khuyến mãi nhằm bán được hàng. Đáng chú ý đã xuất hiện nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án, mua bán sáp nhập doanh nghiệp, giá BĐS đang trở về với giá trị thực của nó.

Về các chính sách liên quan đến BĐS thời gian qua, ông Nam cũng thừa nhận rằng, trong chính sách về nhà đất có nhiều điểm chưa ổn, cần được tháo gỡ.

Theo ông Nam, thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn nhu cầu rất lớn và rất tiềm năng cho các nhà đầu tư. Với dân số gần 100 triệu dân và theo quy hoạch trong 10 năm tới, mỗi năm Việt Nam cần xây dựng thêm 100 triệu m3 nhà ở. Theo thống kê, hiện tiền trong dân còn khoảng 40 tỷ USD. Vậy doanh nghiệp phải nghĩ cách để huy động số tiền này vào triển khai dự án, không thể cứ trông chờ ngân hàng.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả Bộ Tài chính, vấn đề quan trọng của thị trường BĐS là phải tạo dựng và khơi thông được các kênh đầu tư một cách ổn định, bền vững, hiệu quả và hạn chế rủi ro. Xây dựng và phát triển một thị trường vốn thật sự đảm bảo, phối hợp tốt với các nguồn vốn đầu tư cho BĐS là yêu cầu bức thiết để thị trường này ổn định và lành mạnh.