Đề xuất cơ chế thuận lợi hơn cho doanh nghiệp chuyển nhượng dự án

Trong công văn số 16/2023 góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. 

Theo đó, Hiệp hội này đề nghị thống nhất coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp thuộc quyền tự chủ sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2014, 2020.

HoREA cũng bày tỏ quan điểm không đáng quan ngại về ý kiến cho rằng nếu cho phép chuyển nhượng dự án thông thoáng thì một dự án có thể chuyển nhượng nhiều lần sẽ dẫn đến làm đội giá nhà ở, hoặc doanh nghiệp lợi dụng xí phần dự án rồi chuyển nhượng kiếm chênh lệch giá, thu lợi bất chính.

Bởi vì trong nền kinh tế thị trường thì giá cả do các quy luật thị trường quyết định, không phải do ý chí chủ quan của doanh nghiệp và Nhà nước có nhiều công cụ để kiểm soát, quản lý thị trường bất động sản.

Hơn nữa, khi chuyển nhượng dự án, một phần dự án thì doanh nghiệp phải nộp thuế, khắc phục tình trạng chuyển nhượng chui, nấp bóng dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông, chuyển nhượng doanh nghiệp (thực chất là chuyển nhượng dự án) có thể làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản. 

Hiệp hội đánh giá, Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội khóa 14 thông thoáng, hợp lý hơn so với khoản 2 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đo khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 không yêu cầu bên chuyển nhượng dự án, một phần dự án là tài sản bảo đảm là nợ xấu phải “đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước. 

Ngoài ra, hiệp hội nhận thấy, trường hợp dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư chuyển nhượng chắc chắn đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Còn trường hợp dự án chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có hai trường hợp xảy ra. Một là chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Hai là chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nên chưa được cấp giấy chứng nhận.

Trong khi đó, Điều 41 Luật Đầu tư 2020 quy định về điều chỉnh dự án đầu tư, cho phép nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu (…) sáp nhập các dự án hoặc chia tách một dự án thành nhiều dự án…, kể cả trường hợp nhà đầu tư sau khi nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án có nhu cầu điều chỉnh dự án, dẫn đến làm phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với Nhà nước.

"Hiệp hội nhận thấy, pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án chỉ được cấp Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và nghĩa vụ tài chính này chỉ thực hiện một lần. Hơn nữa, bên nhận chuyển nhượng dự án thường là các tổ chức kinh tế có năng lực tài chính nên hoàn toàn có thể bổ sung quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có nguy cơ làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước", HoREA cho hay.

Sau cùng, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như sau:“Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thay cho bên chuyển nhượng”.