Đề nghị không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Trình bày Tờ trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, sau gần 8 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật nhà ở cũng đã xuất hiện những bất cập, hạn chế, cần phải sửa đổi.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cơ bản vẫn giữ nguyên phạm vi điều chỉnh như luật hiện hành, quy định sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

Riêng các giao dịch liên quan đến nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chuyển sang điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản để tránh trùng lắp.

Báo cáo thẩm tra sơ bộ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) , Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở theo Tờ trình của Chính phủ. Về cơ bản, các tài liệu trong Hồ sơ dự án Luật đã bảo đảm theo yêu cầu của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Một trong những nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật là về thời hạn sở hữu nhà chung cư quy định trong dự thảo luật. Chính phủ đề xuất bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Chủ nhiệm Hoàng Thanh Tùng cho biết, qua nghiên cứu, thảo luận, trong Thường trực Ủy ban Pháp luật có 02 loại ý kiến.

Loại ý kiến thứ nhất không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật. Nhiều ý kiến trong tầng lớp nhân dân cho thấy chính sách về sở hữu nhà chung cư có thời hạn chưa nhận được sự đồng tình ủng hộ.

Hơn nữa, quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.

Quy định của dự thảo Luật cũng chưa khắc phục được khó khăn hiện nay là tình trạng nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ nhưng người dân không chịu di dời để cải tạo, xây dựng lại, do họ vẫn có quyền sử dụng đất và vẫn có thể căn cứ vào đó để “trụ lại” nhà chung cư.

Do đó, loại ý kiến này đề xuất nghiên cứu phương án không bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật mà vẫn giữ như hiện hành, đồng thời bổ sung một số biện pháp, trình tự, thủ tục cụ thể liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật, đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban tán thành với phương án này.

Tổng Thư ký, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cũng cho rằng, đây là vấn đề thời gian qua được dư luận và các cơ quan quan tâm, có tác động lớn đến thị trường, nhất là tại các địa bàn các thành phố lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, nên cần có đánh giá kĩ lưỡng.

Tổng Thư ký Quốc hội cũng đề nghị làm rõ thêm quy định việc sở hữu nhà ở được thực hiện thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận, tặng, cho, thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở khi hết thời hiệu do chiếm hữu theo quy định pháp luật, theo quyết định cơ quan có thẩm quyền hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật tại điểm a khoản 2 Điều 10.

Như vậy, khi mua một căn hộ trong tòa nhà chung cư, hộ cá nhân, hộ gia đình có sở hữu riêng là phần bên trong căn hộ theo pháp luật dân sự, đây là quyền sở hữu tư nhân, quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, chủ thể được Hiến pháp và pháp luật bảo hộ.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật, việc quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà ở như trong dự thảo Luật chưa đảm bảo chặt chẽ về pháp lý, đồng thời gây mâu thuẫn ngay trong các quy định tại dự thảo luật.

Trên thực tế, việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư có thể không có quá nhiều ảnh hưởng các địa phương khác nhưng tại một số thành phố lớn trực thuộc Trung ương lại tác động rất lớn bởi quỹ đất hạn chế, số lượng nhà ở chung cư nhiều, trong mỗi tòa nhà là hàng trăm hộ gia đình, đối tượng chịu tác động bởi chính sách này là quá lớn. Do đó, phải đánh giá tác động thêm, Tổng Thư ký Quốc hội nêu rõ.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng đề nghị cân nhắc thêm về vấn đề này trên cơ sở căn cứ vào Hiến pháp và pháp luật có liên quan.

Bộ luật Dân sự có quy định về vấn đề quyền sở hữu cũng như Luật Đất đai đang tiến hành sửa đổi, trên tinh thần phải định dạng được những vướng mắc đó đang ở đâu để sửa đổi. Chẳng hạn, vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư có phải do quy định sở hữu hay không, Chủ tịch Quốc hội nêu vấn đề.

Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng cũng nhận định, nhà ở chung cư là tài sản lớn, sở hữu lâu dài, gắn liền với đất mà người mua được sở hữu và quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ghi nhận, bảo vệ, bảo đảm theo quy định của Hiến pháp năm 2013.

Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nếu không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản về nhà chung cư của người dân, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội.

Theo Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, lợi ích cộng đồng, nhưng lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân như quy định của dự thảo luật là chưa thật sự phù hợp.

Do vậy, đề nghị cần phải làm rõ khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ và thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng hoặc bằng các phương thức khác do các bên thỏa thuận.

Kết luận nội dung thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cho biết, qua thảo luận, UBTVQH thống nhất với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở hiện hành. Chính phủ, cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan chủ trì soạn thảo đã chuẩn bị hồ sơ, thủ tục đúng quy định, có chất lượng.

UBTVQH xác định vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn là vấn đề quan trọng, nhạy cảm. Qua thảo luận, ý kiến của UBTVQH, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cơ bản đề nghị phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Tuy nhiên, cần có quy định cụ thể về việc nhà nước có quyền quyết định và có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc di dời, phá dỡ, cải tạo nhà chung cư không còn an toàn cho việc sử dụng, vì mục đích bảo đảm sức khỏe, an toàn tài sản, tính mạng cho người dân và những người xung quanh.

Đồng thời, quy định về các trường hợp cụ thể, về trình tự, thủ tục, các phương án tiến hành, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể có liên quan để cải tạo nhà chung cư không còn an toàn, bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của người dân có nhà phải di dời và quyền được hưởng an toàn của những người dân có liên quan cũng như trách nhiệm của các chủ thể có liên quan.