Đề nghị cấm các hành vi thao túng thị trường bất động sản

Bổ sung nhiều quy định mới

Trình bày Tờ trình tóm tắt Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau gần 8 năm triển khai thực hiện đã nảy sinh nhiều bất cập, cần phải sửa đổi.

Theo đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều, trong đó bổ sung các khái niệm mới như: dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau, như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Dự thảo cũng bổ sung quy định về áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan để xác định rõ việc áp dụng pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; đồng thời là nguyên tắc giải quyết khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa nội dung, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh bất động sản trong các dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh và đảm bảo sự phù hợp, tính tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan mà Việt Nam là thành viên.

Bổ sung quy định về: Các hình thức kinh doanh và thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; Điều kiện đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại.

Ngoài ra, dự thảo luật cũng sửa đổi, bổ sung một số nội dung như: Quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản; Điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản; Hợp đồng kinh doanh bất động sản..

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế (UBKT) nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Để hoàn thiện dự thảo Luật, Thường trực UBKT đề nghị làm rõ một số nội dung như: “Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú” tại điểm b khoản 1 Điều 6; trong khi đó khoản 1 Điều 45 mới đưa ra quy định về hợp đồng đối với căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), chưa có các loại bất động sản mới khác như cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment)…

Thường trực UBPL cũng đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với các cơ quan liên quan báo cáo Chính phủ nghiên cứu thiết lập khung pháp lý đối với loại hình bất động sản này để bảo đảm minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, khách hàng, người mua, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, nhưng phải tuân thủ nguyên tắc không hợp pháp hóa các sai phạm.

Đề nghị quy định cấm các hành vi thao túng thị trường, thổi giá đất

Liên quan đến quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Thường trực UBKT cơ bản tán thành với quy định như tại dự thảo Luật; đồng thời, đề nghị nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, sửa đổi quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, Thường trực UBKT đề nghị làm rõ mục đích, nội dung, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, để bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quan hệ bảo lãnh; đồng thời quy định chặt chẽ các nội dung ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích vốn huy động, tăng cường quyền của khách hàng được tiếp cận thông tin, giám sát tiến độ thực hiện dự án và các quyền hợp pháp khác; bổ sung các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng; tăng cường quản lý nhà nước, quy định các chế tài xử lý vi phạm bảo đảm tính răn đe…

Phát biểu thảo luận, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga tán thành sự cần thiết của việc sửa đổi và báo cáo của cơ quan thẩm tra về dự án Luật này.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) liên quan đến nhiều luật, đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Bộ luật Dân sự. Trong Luật Đất đai, liên quan đến chứng nhận quyền sử dụng đất; trong Bộ luật Dân sự, liên quan đến đặt cọc, bảo lãnh. Vậy nên, để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật, Ủy ban Tư pháp đề nghị rà soát "để làm rõ cái gì còn chồng chéo, mâu thuẫn này". Đặc biệt hiện nay, chúng ta cũng đang sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, để làm sao sau khi sửa đổi các quy định này không còn vướng mắc khiến mâu thuẫn, chồng chéo trong các quy định của pháp luật.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (điểm d khoản 4 Điều 24) cho thấy, quy định về đặt cọc là quy định mới và trong Bộ luật Dân sự cũng có quy định về đặt cọc. Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định này. Trường hợp cần thiết thì quy định những nội dung nào đặc thù trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết phải lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp đề nghị.

Theo Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính, Ngân sách Nguyễn Hữu Toàn, nội dung bên trong Luật điều tiết cả câu chuyện kinh doanh, hơi nghiêng về giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, cần hiểu được bất động sản là gì để hiểu được kinh doanh bất động sản, từ đó có các quy định rõ hơn. Mặt khác, Luật này không chỉ liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Dân sự... do đó, đề nghị Ban soạn thảo cần rà soát kỹ lưỡng hơn để phạm vi của Luật đảm bảo tính phù hợp.

Đại biểu cũng đề nghị nghiên cứu thêm về các quy định cấm các hành vi thao túng thị trường, thổi giá đất,… quy định tại Điều 9 dự thảo Luật, bởi những hành vi trên thực tế qua xảy ra rất nhiều, do chưa có quy định nên dẫn tới khó có biện pháp xử lý.

Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy cho rằng, cần quy định cụ thể, chi tiết hơn, tránh giao thoa, chồng lấn với các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng. Còn về quy định điều tiết thị trường bất động sản, đại biểu nhận thấy quy định như dự thảo còn chung chung, chưa chi tiết, cụ thể, chưa làm rõ nội hàm “đóng băng”, tăng trưởng “nóng” và không nên quy định một chương riêng về nội dung này. Ngoài ra, cần cân nhắc các giao dịch dân sự không nhất thiết phải tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản, có thể quy định theo hướng khuyến khích, không nên quy định bắt buộc.