Đà Nẵng áp dụng quy chế kiến trúc mới, siết xây dựng kiệt hẻm

Theo Quyết định số 07/2026/QĐ-UBND, TP. Đà Nẵng đã sửa đổi, bổ sung Quy chế quản lý kiến trúc ban hành kèm theo Quyết định số 63/2023/QĐ-UBND ngày 28/12/2023. Nội dung điều chỉnh tập trung vào nhóm công trình nhà ở riêng lẻ, khách sạn, văn phòng cho thuê và các loại hình thương mại - dịch vụ, với cách tiếp cận gắn chặt quy mô xây dựng với điều kiện hạ tầng giao thông hiện trạng.

Một trong những điểm mới là cho phép tăng số tầng xây dựng đối với nhiều trục đường, song đi kèm các điều kiện chặt chẽ. Cụ thể, công trình khách sạn, văn phòng được phép xây dựng tối đa 7 tầng trên các thửa đất có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 200 m².

Đối với các tuyến đường có mặt cắt lòng đường hiện trạng nhỏ hơn 5,5m, chiều cao công trình bị khống chế ở mức tối đa 6 tầng; đường có mặt cắt dưới 7,5m được xây tối đa 7 tầng; từ 7,5m đến dưới 10,5m cho phép tối đa 9 tầng.

Trường hợp đặc biệt là các lô đất có hai mặt tiền, tiếp giáp thêm một tuyến đường độc lập có vỉa hè, mặt cắt lòng đường từ 5,5m trở lên và diện tích từ 500m² trở lên, chiều cao công trình được phép không quá 46m. Với các tuyến đường có mặt cắt từ 10,5m trở lên, chiều cao tối đa sẽ căn cứ theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và giới hạn độ cao chướng ngại vật hàng không.

Quy chế mới cũng điều chỉnh nhiều nội dung liên quan đến nhà ở riêng lẻ đô thị, bao gồm nhà liền kề, nhà ở dọc các tuyến phố cũ, nhà chỉnh trang và nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ cho thuê dưới 20 căn. Theo đó, lô đất có diện tích từ 90m² trở xuống được phép xây dựng tối đa 100% diện tích; lô đất khoảng 100m² có mật độ xây dựng tối đa 90%; diện tích 200m² được xây dựng tối đa 70%.

Về tầng cao, nhà ở riêng lẻ được phép xây tối đa 6 tầng đối với đường có vỉa hè và mặt cắt lòng đường lớn hơn 5,5m; tối đa 7 tầng với đường có mặt cắt nhỏ hơn 7,5m; và tối đa 9 tầng đối với đường có mặt cắt từ 7,5m đến dưới 10,5m. Hệ số sử dụng đất tối đa được khống chế ở mức 7 lần.

Đáng chú ý, đối với các tuyến đường đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, mặt cắt lòng đường theo quy mô đầu tư xây dựng được phê duyệt sẽ được xem là mặt cắt lòng đường hiện trạng để áp dụng các quy định của Quy chế quản lý kiến trúc mới.

Riêng khu vực kiệt, hẻm, thành phố tiếp tục áp dụng các giới hạn nghiêm ngặt hơn. Đất trong kiệt có lộ giới nhỏ hơn 2,5m chỉ được xây dựng tối đa 3 tầng. Với kiệt dưới 2,5m, tổng chiều cao công trình không quá 13m; kiệt từ 2,5m đến dưới 7m được phép xây tối đa 4 tầng, cao không quá 16,5m; kiệt từ 7m trở lên được phép xây tối đa 5 tầng, trong đó tầng 5 phải có khoảng lùi tối thiểu 3m so với chỉ giới đường đỏ, tổng chiều cao không quá 20m.

Một điểm nhấn quan trọng của quyết định là quy định không cho phép đầu tư xây dựng các dự án công trình công cộng cấp phường, cấp đô thị và các công trình thương mại - dịch vụ tập trung, quy mô lớn trong kiệt, hẻm.

Các loại hình như siêu thị, nhà hàng có diện tích kinh doanh từ 500m² trở lên, dịch vụ karaoke và các công trình tương tự, vốn có nhu cầu bãi đỗ xe lớn và tiềm ẩn nguy cơ cháy, nổ, đều bị cấm triển khai trong khu vực này.

Ngược lại, các công trình hạ tầng xã hội thuộc nhóm nhà ở như nhà trẻ, nhà sinh hoạt cộng đồng, sân chơi, vườn hoa, cùng hoạt động thương mại - dịch vụ quy mô hộ gia đình, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh theo quy định pháp luật, vẫn được phép xây dựng với tầng cao và chiều cao tương tự nhà ở riêng lẻ.

Các quy định nêu trên được áp dụng tại khu vực trung tâm và lân cận của thành phố, bao gồm toàn bộ địa giới hành chính các phường Hải Châu, Hòa Cường, Thanh Khê, An Khê, An Hải, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Hòa Khánh, Hải Vân, Liên Chiểu, Cẩm Lệ, Hòa Xuân và các xã Hòa Vang, Hòa Tiến, Bà Nà.

Cùng với việc điều chỉnh quy chế kiến trúc, công tác quản lý xây dựng cũng được phân cấp rõ ràng hơn. Tại Quyết định số 09/2026/QĐ-UBND, thành phố giao thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho Sở Xây dựng, Ban Quản lý Khu công nghệ cao và các khu công nghiệp Đà Nẵng, Ban Quản lý Khu kinh tế mở Chu Lai TP. Đà Nẵng, đồng thời phân cấp cho UBND các xã, phường, đặc khu theo loại hình công trình, cấp công trình và địa giới hành chính quản lý.