Bất động sản khó rớt giá dù thanh khoản chậm

Việc thắt chặt tín dụng, mục tiêu tăng trưởng giữ nguyên ở mức 14% và điều chỉnh tùy theo diễn biến thực tế khiến các chủ đầu tư bất động sản khó tiếp cận được nguồn vốn mới, chi phí tiếp cận tài chính tăng, gây áp lực lên giá bán sản phẩm.

Trong khi đó, “sức cầu” hiện cũng đang giảm sút do nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận dòng tiền. Hàng loạt yếu tố đang tác động bất lợi cho thị trường bất động sản.

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung trên thị trường suy giảm trầm trọng. Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung vẫn tiếp tục lệch pha khi nguồn hàng trung và cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo. Lượng giao dịch của thị trường có tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 33,5% trong quý 3/2022 - giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm mạnh so với giai đoạn đầu năm.

Tuy nhiên, dù sụt giảm nhưng thị trường chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và lực cầu của thị trường vẫn ở mức cao. Thay vì những cuộc “nhảy giá” liên tục như các năm trước, hiện giá bất động sản đã chững lại. Các hiện tượng đầu cơ, sốt đất không còn xuất hiện.

Thậm chí, để có thanh khoản, nhiều dự án phải áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt, tăng chiết khấu, cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại, đẩy mạnh hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc. Tâm lý của các nhà đầu tư trên thị trường là nghe ngóng và do dự khi tín dụng bị siết và lãi suất tăng.

Để giao dịch bất động sản trong giai đoạn này, các chuyên gia khuyến cáo người mua nếu sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà hoặc đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực.

Đánh giá chung về thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, khó khăn bủa vây những tháng cuối năm khiến áp lực lên nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản đang ngày càng lớn hơn.

Rất có thể, làn sóng cắt lỗ, giảm giá bán bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng trên thị trường thứ cấp khi nhóm đầu tư này không thể “gồng” thêm gánh nặng lãi suất.

Còn riêng với khối doanh nghiệp, giá bán niêm yết sẽ khó giảm nhưng bù lại, các chủ đầu tư sẽ tung nhiều mức chiết khấu hấp dẫn hơn nhằm thu hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án - chuyên gia này phân tích.

Thời gian tới, các chuyên gia cho rằng chính sách bán hàng sẽ còn đa dạng và hướng đến giảm giá bán chung cho người mua nhằm thu hút thêm dòng tiền, gia tăng thanh khoản cho dự án.

Thanh khoản thị trường bất động sản năm 2023 dự báo vẫn tiếp tục khó khăn khi chính sách tiền tệ thắt chặt, lạm phát gia tăng và diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.

Giá bất động sản thời gian tới sẽ được điều tiết theo diễn biến từ nhu cầu của thị trường cũng như khả năng thanh khoản từ nhóm người mua thực có sẵn tài chính. Giá rao bán chính thức sẽ không giảm mạnh nhưng trong những thỏa thuận ngầm giữa hai bên, mức giá thực tế có thể thấp hơn nhiều so với con số được công khai.

Thị trường bất động sản trong quý 4 và đầu năm 2023 vẫn tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản nhưng sẽ dần được tháo gỡ khi tín dụng được nới lỏng và các chính sách hỗ trợ người mua nhà, doanh nghiệp được thực thi.

Dù gặp nhiều khó khăn nhưng Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và lực cầu của thị trường vẫn ở mức cao. Các yếu tố tích cực như chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, sự tăng trưởng của FDI và GDP… sẽ kích thích thị trường bất động sản phát triển.

Do đó, thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước điều tiết tốt những chính sách, công cụ nhằm điều tiết cung cầu hàng bất động sản như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính... hoặc thu hút đầu tư.