Áp lực với bất động sản KCN sau chính sách thuế của Mỹ

Trong nhiều năm qua, Việt Nam đã khẳng định vị thế là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp và sản xuất. Bất động sản khu công nghiệp (KCN) đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, với giá thuê đất không ngừng gia tăng và tỉ lệ lấp đầy cao tại nhiều địa phương.

Tuy nhiên, việc Mỹ công bố áp thuế quan 46% lên hàng hóa xuất khẩu từ Việt Nam đã khiến các chuyên gia trong ngành lo ngại sẽ tạo ra những biến động đối với thị trường bất động sản này.

Ông Nguyễn Đình Duy - Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp xếp hạng tín nhiệm và nghiên cứu của VIS Rating, cho biết Mỹ là điểm đến xuất khẩu lớn nhất của Việt Nam, chiếm gần 30% tổng kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam năm 2024.

Trong những năm qua, Việt Nam đã hưởng lợi từ dòng vốn đầu tư nước ngoài và sự chuyển dịch trong chuỗi cung ứng toàn cầu để trở thành trung tâm sản xuất quan trọng cho nhiều tập đoàn đa quốc gia.

Vì vậy, việc bị đánh thuế quan 46% chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp FDI đang hoạt động tại Việt Nam.

Tuy nhiên, ông Duy phân tích mức độ tác động có thể sẽ khác nhau tùy thuộc vào định hướng kinh doanh của từng doanh nghiệp. Những công ty đầu tư vào Việt Nam để xuất khẩu sang Mỹ sẽ chịu ảnh hưởng nhiều hơn, có thể phải xem xét lại kế hoạch mở rộng hoặc thậm chí thu hẹp sản xuất.

Ngược lại, các doanh nghiệp FDI nhắm vào thị trường nội địa Việt Nam sẽ ít bị ảnh hưởng hơn, do nhu cầu tiêu thụ trong nước vẫn tăng trưởng tốt.

"Việt Nam vẫn là một thị trường lớn và có tiềm năng, với thu nhập ngày càng cải thiện. Do đó, các doanh nghiệp sản xuất hàng tiêu dùng phục vụ thị trường nội địa có thể không bị ảnh hưởng nhiều", ông Duy nhận định.

Việc các doanh nghiệp FDI điều chỉnh chiến lược đầu tư không chỉ tác động đến chính họ mà còn ảnh hưởng dây chuyền đến nhiều lĩnh vực liên quan, trong đó có bất động sản khu công nghiệp.

Trong ngắn hạn, tác động đầu tiên có thể thấy rõ là sự suy giảm nhu cầu thuê đất KCN. Mỹ hiện là thị trường xuất khẩu lớn nhất của Việt Nam, đặc biệt trong các ngành như điện tử, dệt may, thủy sản và đồ gỗ.

Với mức thuế 46%, chi phí xuất khẩu tăng lên đáng kể, ảnh hưởng trực tiếp đến sức cạnh tranh của hàng hóa Việt Nam. Điều này có thể khiến các doanh nghiệp sản xuất phải cắt giảm công suất, dẫn đến nhu cầu thuê đất KCN giảm.

Bên cạnh đó, với áp lực từ thuế quan, các doanh nghiệp FDI có thể xem xét lại chiến lược mở rộng, thậm chí dịch chuyển sản xuất sang các quốc gia khác có lợi thế cạnh tranh hơn.

Không chỉ tác động đến đất KCN, thuế quan của Mỹ còn ảnh hưởng đến chuỗi cung ứng và các ngành phụ trợ như logistics, kho bãi và sản xuất nguyên vật liệu. Khi hoạt động sản xuất giảm sút, nhu cầu thuê đất phục vụ các dịch vụ này cũng giảm theo.

Các doanh nghiệp phát triển KCN như Becamex IDC, Kinh Bắc hay Sonadezi có thể đối mặt với sụt giảm doanh thu và lợi nhuận.

Trong kịch bản xấu nhất, nếu Mỹ tiếp tục duy trì mức thuế cao và có thêm các biện pháp hạn chế thương mại khác, thị trường đất KCN tại Việt Nam có thể đối mặt với tình trạng đình trệ.

Các dự án mở rộng KCN mới sẽ bị hoãn, nguồn cung dư thừa có thể đẩy giá thuê xuống mức thấp, ảnh hưởng đến nền kinh tế của các địa phương như Bắc Ninh, Hải Phòng hay Bình Dương - những "thủ phủ" KCN của cả nước.