5 yếu tố tác động đến thanh khoản bất động sản 2026

BHS Property cho rằng, năm 2026 sẽ là một năm thị trường có nhiều biến động, có thể coi là một bước ngoặt cho một chu kỳ phát triển mới.

Trong đó, thị trường hiện không còn quá quan tâm đến yếu tố 'giá tăng hay giảm', mà vấn đề về thanh khoản đang ngày càng trở thành bài toán nan giải trước áp lực nguồn cung khổng lồ và làn sóng tăng lãi suất.

Với giới đầu tư bất động sản, nếu ví thị trường là một cơ thể sống, thì thanh khoản chính là mạch máu. Khi dòng máu ngừng lưu thông, mọi chỉ số tăng trưởng dù đẹp đẽ đến đâu cũng trở nên vô nghĩa.

Trong năm 2026, theo ông Nga, có 5 yếu tố đang âm thầm xoay chuyển cuộc chơi của dòng tiền.

Thứ nhất là lãi suất và tín dụng, yếu tố có tác động trực tiếp nhất tới thanh khoản của thị trường bất động sản.

Lãi suất và tín dụng ảnh hưởng đồng thời tới nhiều khía cạnh của thị trường, từ khả năng vay vốn của nhà đầu tư, mặt bằng giá bất động sản, cho tới tâm lý của người mua.

Hiện nay, lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản đang ở mức khoảng 13 - 14%, trong khi nhiều ngành khác như nông nghiệp chỉ ở mức 5 - 6%. Điều này cho thấy Ngân hàng Nhà nước không tăng lãi suất đồng loạt với mọi ngành nghề, mà đang tập trung kiểm soát chặt dòng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Bước sang đầu năm 2026, Chính phủ có xu hướng siết chặt hơn tín dụng dành cho bất động sản.

Mặc dù vậy, theo ông Nga, đây không hẳn là một tín hiệu tiêu cực. Ngược lại, đây có thể được xem là bước điều chỉnh cần thiết nhằm tránh tình trạng đẩy giá quá cao, hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản, đồng thời tạo nền tảng cho thị trường phát triển bền vững hơn.

Thứ hai là pháp lý và nguồn cung. Một trong những vấn đề nút thắt nhất của thị trường thời gian qua chính là vấn đề về pháp lý.

Tuy nhiên, trong năm 2025, khoảng 2.000 - 3.000 dự án bất động sản đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Điều này sẽ tác động trực tiếp tới nguồn cung của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh hàng loạt điều chỉnh mới về luật cũng bắt đầu có hiệu lực.

Từ những diễn biến này, dự đoán nguồn cung bất động sản 2026 có thể tăng khoảng 50% so với năm 2025, trong khi bản thân năm 2025 cũng đã ghi nhận mức tăng khoảng 50% so với năm 2024.

Đối với các đơn vị môi giới và phân phối, đây là tín hiệu rất đáng chú ý. Nguồn cung gia tăng sẽ mở ra nhiều cơ hội bán hàng hơn, đồng thời giúp khách hàng có thêm nhiều lựa chọn. Song, thanh khoản của thị trường có thể sẽ không còn tập trung vào một vài chủ đầu tư lớn như trước. Thay vào đó, thị trường nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn phân hóa mạnh.

Thứ ba là tiềm năng tăng trưởng GDP. Ông Nga cho rằng, sự phát triển của thị trường bất động sản luôn gắn chặt với tăng trưởng kinh tế.

Hiện nay, Việt Nam đang nằm trong nhóm các nền kinh tế lớn của Đông Nam Á. Xét về quy mô GDP trong khu vực, Indonesia hiện dẫn đầu với hơn 1.200 tỷ USD. Singapore, Thái Lan và Philippines có quy mô khoảng 500 - 600 tỷ USD, nhóm mà Việt Nam đang dần tiệm cận.

Điều đáng chú ý là tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam trong nhiều năm qua luôn duy trì ở mức khoảng 7 - 8% mỗi năm, cao hơn đáng kể so với nhiều quốc gia trong khu vực.

Nếu xu hướng này tiếp tục được duy trì, Việt Nam hoàn toàn có thể vượt qua một số nền kinh tế trong khu vực và vươn lên nhóm dẫn đầu Đông Nam Á trong vài năm tới.

Một nền kinh tế tăng trưởng mạnh sẽ kéo theo nhiều thay đổi quan trọng như nhu cầu nhà ở gia tăng, nhu cầu đầu tư mở rộng và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh hơn. Đó cũng chính là nền tảng dài hạn cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Thứ tư là hạ tầng. Hạ tầng luôn là một trong những động lực mạnh mẽ nhất thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Thời gian gần đây, Việt Nam đang triển khai hơn 500 dự án hạ tầng lớn, bao gồm hệ thống cao tốc, sân bay, cảng biển và nhiều dự án chỉnh trang đô thị. Chưa khi nào Việt Nam đầu tư mạnh mẽ và quyết liệt vào hạ tầng như giai đoạn hiện nay.

Yếu tố cuối cùng, chính là tâm lý của khách hàng. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư vẫn khá thận trọng trước bối cảnh lãi suất còn ở mức cao, xung đột địa chính trị trên thế giới chưa hạ nhiệt, giá dầu tăng, lo ngại về lạm phát, cùng với thực tế giá bất động sản tại một số khu vực trung tâm đã bị đẩy lên mức khá cao.