Vướng mắc pháp lý khiến doanh nghiệp bất động sản “tiến thoái lưỡng nan”

Một số quy định chưa nhất quán, đồng bộ

Theo Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Thị Thu Hoài, Phó Trưởng Ban Chính sách, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến lợi nhuận của các doanh nghiệp và nhà đầu tư bị suy giảm mạnh.

Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022 đến nay, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn bởi những vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70%.

Dẫn chứng thông tin từ Bộ Xây dựng, Luật sư Hoài cho hay, chỉ riêng tại Hà Nội và TP.HCM, có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Theo Luật sư Hoài, những quy định pháp lý trong lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp liên quan đến hàng trăm văn bản Luật, Nghị định, Thông tư trong đó có nhiều quy định chưa nhất quán, đồng bộ.

Đơn cử như không tương thích giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai về chế độ miễn, giảm tiền thuê đất và các quyền, nghĩa vụ có liên quan của nhà đầu tư.

Cụ thể, theo quy định của pháp luật đầu tư, các dự án thuộc ngành nghề ưu đãi đầu tư và địa bàn ưu đãi đầu tư thì được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất (Điều 15). Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai thì các trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền và nghĩa vụ như thuê đất hàng năm.

“Như vậy, các doanh nghiệp được miễn giảm tiền thuê đất có quyền và nghĩa vụ như trường hợp Nhà nước cho thuê đất hàng năm, do vậy, không thể thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn, hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn”, luật sư Hoài nêu.

Ngoài ra, thời hạn thực hiện thủ tục quy định chưa thống nhất rõ ràng ở Luật Kinh doanh Bất động sản và nhiều luật liên quan như việc không quy định thời hạn cơ quan được tham vấn ý kiến phải có ý kiến trả lời cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ; phương án xử lý của cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ trong trường hợp cơ quan phối phối hợp không gửi văn bản trả lời.

Bên cạnh đó, nhiều quy định chưa đầy đủ, chưa có văn bản hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tế như quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuế đất trong thời gian xây dựng cơ bản...

Nhiều nhà ở riêng lẻ cho thuê chưa đáp ứng điều kiện PCCC

Chia sẻ tại tọa đàm, nhiều chuyên gia cho rằng người kinh doanh bất động sản cho thuê còn đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý khác liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất, an toàn phòng cháy chữa cháy…

Ông Nguyễn Văn Hưng, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển BMC Việt Nam cho rằng hiện nay, đa số các căn hộ cho thuê/phòng trọ cho thuê đang tồn tại trên địa bàn thành phố hiện nay xây dựng dưới tên nhà ở riêng lẻ, chưa đáp ứng được điều kiện PCCC theo Quy chuẩn 06/2022 của Bộ Xây dựng.

Thông tư 09/2023-BXD đã ban hành để sửa đổi một số nội dung của Quy chuẩn 06/2022, tuy nhiên một số điểm chưa rõ ràng, diễn giải chung chung, dẫn đến cơ quan quản lý có nhiều cách hiểu, áp dụng khác nhau gây khó khăn cho chủ nhà, người kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê căn hộ/phòng trọ.

Mặt khác, hành lang pháp lý, từ luật cho đến các nghị định, thông tư hướng dẫn, đến các quy chuẩn xây dựng, các quy định ban hành liên quan đến khai thác, cho thuê các căn hộ nhỏ/phòng trọ đặc biệt liên quan đến PCCC còn chưa rõ ràng, nhiều bất cập hoặc không thể áp dụng.

Ông Hồ Ngọc Hải, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát Triển BMC Việt Nam cũng cho rằng các quy định, tiêu chuẩn cho căn hộ mini/căn hộ dịch vụ từ trước tới nay chưa được đề cập trong các văn bản pháp quy nhà nước (Luật). Mặc dù tại Nghị định 71/2014 hay Quyết định số 24/QD-UBND TP. Hà Nội có đề cập, nhưng sau đấy không thể áp dụng vào thực tiễn do nhiều vấn đề không được tháo gỡ, liên quan đến các không gian chung, các tiện ích xã hội và hạ tầng của căn hộ, các tiêu chuẩn về PCCC vẫn yêu cầu áp dụng chung theo các tiêu chuẩn khắt khe của Bộ Xây dựng về nhà ở và căn hộ chung cư thương mại.

Không kinh doanh hàng hóa dễ cháy nổ trong nhà ở riêng lẻ

Luật sư Nguyễn Văn Đồng và luật sư Hà Thị Khuyên (Đoàn luật sư TP Hà Nội) có chung quan điểm cho rằng, gần đây tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM xảy ra nhiều vụ cháy nổ nghiêm trọng hậu quả khiến nhiều người “thuộc đối tượng là bên thuê bất động sản” đã thiệt mạng, thiệt hại tài sản, dẫn đến hoạt động cho thuê và thuê bất động sản bộc lộ nhiều lỗ hổng trong công tác quản lý, vận hành, bảo trì, cải tạo, nâng cấp cần siết chặt công tác phòng chống cháy nổ tại loại hình cho thuê, nhất là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình được cải tạo kinh doanh dịch vụ nhà trọ, chung cư mini cho thuê…

Các luật sư kiến nghị cần quy định điều kiện bất động sản là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi thành loại hình bất động sản cho thuê phải đáp ứng các điều kiện về phòng chống cháy nổ. Khi đạt điều kiện và được cơ quan có thẩm quyền cho phép mới được kinh doanh, nhằm tránh rủi ro cháy nổ.

Cạnh đó, không được phép kinh doanh hàng hóa, đặc biệt là hàng hóa dễ cháy nổ bên trong bất động sản là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi mục đích sang cho thuê. Bởi nếu để như tình trạng hiện nay thì nhà ở riêng lẻ tồn tại rất nhiều hoạt động bên trong như người thì thuê để ở, người thì thuê để kinh doanh online tại nhà, người thì thuê để làm nơi chứa hàng hóa - sản phẩm, người thuê mặt bằng ngay sàn tầng một để kinh doanh sửa chữa, sản xuất… ngay tại loại hình nhà ở này.

Thừa nhận kinh doanh bất động sản cho thuê đang là một ngành nghề có nhiều tiềm năng phát triển, nhưng cũng đối mặt với không ít thách thức, các chuyên gia tại tọa đàm cho rằng, việc ban hành nhiều các quy định pháp luật điều chỉnh cụ thể hơn, nhận diện đúng thực trạng, hiểu rõ những khó khăn và có những giải pháp kịp thời sẽ giúp thị trường này phát triển bền vững và đóng góp tích cực vào nền kinh tế.