Vì sao hợp đồng vô hiệu?

Hai bên thỏa thuận giá là 3 triệu đồng/m2, với số tiền tạm tính là 600 triệu đồng, khi nào bà Nguyệt thanh toán xong thì sẽ đo đất và tách thửa.

Ngày 26/3/2008, bà Nguyệt đặt cọc 200 triệu đồng cho bà Lâm, hẹn ngày 26/4/2008 sẽ trả nốt số tiền 400 triệu đồng tạm tính (vì hai bên chưa lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) để xây nhà. Cũng trong thời gian này, bà Nguyệt đề nghị và được bà Lâm cho vay lại số tiền đã đặt cọc và vật liệu xây dựng trị giá hơn 261 triệu đồng.

Đến tháng 1/2009, vợ chồng bà Nguyệt nhận thấy không có khả năng trả nợ nên đã nhờ ông Bùi Văn Đảng (trú tại đội 4, xóm Sào, xã Hạ Bì) tiếp tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua của bà Lâm. Theo đó, ông Đảng cam kết trả cho bà Lâm tổng cộng 861 triệu đồng. Sau đó, ông Đảng trả bà Lâm được 400 triệu đồng nhưng ông Đảng không trả nốt số tiền 461 triệu đồng như các bên đã thỏa thuận. Sau nhiều lần đến gặp ông Đảng, bà Nguyệt để đề nghị được thanh toán nốt số tiền còn lại nhưng không được, bà Lâm đã khởi kiện đề nghị Tòa án hủy bỏ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lâm và bà Nguyệt, ông Đảng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2012/DS-ST, ngày 29/6/2012, TAND huyện Kim Bôi đã tuyên: Hợp đồng dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa bà Lâm, bà Nguyệt và ông Đảng là vô hiệu; các bên hoàn trả những gì đã nhận cho nhau; bà Lâm được thụ hưởng toàn bộ tài sản nhà ở, công trình kiến trúc trên đất, đồng thời phải hoàn trả và có nghĩa vụ thanh toán cho ông Đảng số tiền là 716 triệu đồng; chấp nhận cho bà Lâm được bù trừ nghĩa vụ, không phải trả 452 triệu đồng cho bà Nguyệt.

Tuy nhiên, tại Bản án sơ thẩm và phúc thẩm lần sau, hai cấp đã có quan điểm khác. Cụ thể, tại Bản án số 03/2014/DSPT ngày 27/3/2014, TAND tỉnh Hòa Bình đã quyết định, toàn bộ giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa bà Bùi Hồng Lâm, bà Bùi Thị Nguyệt, ông Nguyễn Văn Đảng vô hiệu; các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bản án phúc thẩm cho rằng, đây là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là loại tài sản phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại Điều 689 BLDS thì khi chuyển nhượng phải thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Đây là điều kiện về hình thức bắt buộc khi giao dịch đối với tài sản là đất. Nhưng, văn bản thỏa thuận về việc mua bán đất giữa hai bên này không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do đó không có giá trị pháp lý theo quy định tại Điều 122, 127 BLDS.

Vì lẽ đó, Bản án phúc thẩm số 03/2014/DSPT buộc anh Nguyễn Văn Nghĩa (được gia đình ông Đảng ủy quyền) phải trả lại GCNQSD đất mang tên “hộ ông Bùi Văn Dũ” cho bà Lâm để bà Lâm trả cho ông Dũ; buộc anh Nghĩa phải giao lại nhà, các công trình phụ và đất ở xây dựng trên đất của ông Dũ cho bà Lâm và ông Dũ theo nguyên trạng; bà Lâm được quyền sử dụng toàn bộ tài sản, nhà ở công trình kiến trúc do bà Bùi Thị Nguyệt, ông Bùi Đức Yên xây dựng trên đất của hộ ông Dũ. Bà Lâm và bố đẻ phải liên đới hoàn trả và bồi thường những thiệt hại do yêu cầu hủy hợp đồng cho các đồng bị đơn tổng số tiền nhà và đất là hơn 1 tỷ đồng; hoàn trả và bồi thường thiệt hại cho vợ chồng bà Nguyệt số tiền nhà và đất hơn 751 triệu đồng.