Thị trường căn hộ quý II năm 2016 và những chuyển động trái chiều

Thị trường bất động sản Hà Nội đang có những diễn biến lạ khi phân khúc căn hộ hang sang đang trở lại và áp đảo, còn phân khúc căn hộ bình dân lại sụt giảm. Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh, số lượng giao dịch trong quý II năm nay cũng giảm khá nhiều dù nhiều dự án mới bung hàng. Điều này đang làm nảy sinh quan ngại về nguồn cung quá cao khiến lượng giao dịch không thể theo kịp.

Căn hộ hạng sang khởi sắc tại Hà Nội

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý II năm 2016 của Công ty CBRE cho thấy trong quý này, thị trường chứng kiến sự trở lại của phân khúc hạng sang với một dự án tiếp tục chào bán kể từ lần chào bán đầu tiên vào đầu năm 2015, và hai dự án mới ra mắt thị trường, cung cấp cho toàn thị trường khoảng 700 căn. Căn hộ trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất trong tổng số căn mở bán mới với thị phần 82%.

Sáu tháng đầu năm 2016, lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội đạt 8.900 căn. Ảnh: Duy Anh

Xét về  tỷ lệ lượng giao dịch, căn hộ hạng sang đạt mức khả quan nhất định, đặc biệt là từ dự án chào bán mới. Tính cả sáu tháng đầu năm 2016, lượng giao dịch căn hộ đạt 8.900 căn, trong đó phân khúc trung cấp chiếm tới hơn 40%. Tuy nhiên, đối với phân khúc căn hộ bình dân - phân khúc từng một thời thống lĩnh thị trường, tỷ lệ giao dịch của phân khúc này lại giảm còn 20% trong sáu tháng đầu năm 2016, so với 26% năm 2015, 49% năm 2013 và 33% năm 2014. 

Tính chung trong quý II năm 2016, tại thị trường Hà Nội, tổng cộng 6.100 căn hộ được mở bán mới từ 17 dự án, tăng 19% so với quý trước, tuy nhiên giảm 23% so với cùng kỳ năm 2015.

Tính theo giá bán, một số dự án đã cho thấy mức tăng giá khoảng 4-6% so với năm trước, đặc biệt tại các dự án có vị trí tốt với khoảng cách vừa phải đến trung tâm thành phố, hoặc gần các công trình cơ sở hạ tầng quan trọng đang được triển khai. Trên thị trường thứ cấp, giá thứ cấp bình quân thị trường cũng cải thiện khoảng 1% theo quý nhưng giảm 1,3% theo năm. Trong các phân khúc, phân khúc hạng sang có mức giá tăng 2,6% so với cùng kỳ năm trước, phân khúc cao cấp và trung cấp giảm 1,6% và 1,3% trong khi phân khúc bình dân giữ mức ổn định. So với quý trước, phân khúc bình dân tăng mạnh nhất với 3,8%, các phân khúc khác dao động nhẹ ở mức 0,5 - 0,9%.

Số lượng căn hộ bán được tại TP Hồ Chí Minh sụt giảm mạnh

Báo của của CBRE cho thấy trong quý II năm nay, số căn hộ bán được tại TP Hồ Chí Minh đạt 5.887 căn, giảm 45% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 35% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 16% trong quý này, tức giảm 17 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 9 điểm phần trăm so với quý trước.

Vấn đề là cũng trong quý này, nguồn cung thị trường căn hộ bán tiếp tục tăng mạnh, tổng cộng có 10.107 căn hộ mới, tăng 20% so với quý trước nhưng giảm 9% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nguồn cung mới của phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất, khoảng 41% tổng nguồn cung mới. Tiếp sau là phân khúc hạng sang với 22% tổng nguồn cung mới. Điều này dẫn đến quan ngại về nguồn cung quá cao khiến lượng giao dịch không thể theo kịp với nguồn cung mới mỗi quý.

Lượng giao dịch căn hộ bán tại TP Hồ Chí Minh sụt giảm trong quý II/2016

Lý giải nguyên nhân sụt giảm về lượng tiêu thụ căn hộ, theo CBRE, một phần là do có một sự dịch chuyển mạnh từ người mua để ở sang người mua cho thuê và mua để đầu tư trong 12 tháng vừa qua. Thêm vào đó, số lượng căn hộ sẽ được bàn giao trong 18 tháng tới có tốc độ tăng trung bình 200% mỗi năm, ảnh hưởng rất lớn đến khả năng và lợi nhuận từ việc cho thuê lại. Nguyên nhân thứ hai là do những vụ tranh chấp pháp lý gần đây giữa cư dân dự án và chủ đầu tư khi chủ đầu tư sử dụng căn hộ họ đã mua làm tài sản thế chấp, hay bàn giao khu dự án chưa hoàn thành hoặc việc tranh chấp đất giữa chủ đất và chủ đầu tư... đều mang đến nhiều rủi ro cho phía người mua.

Trước tình hình trầm lắng của thị trường, đa phần các chủ đầu tư giảm giá chào bán và quý II này ghi nhận mức giá chào bán trung bình còn 2.009 USD/m2, tức giảm 1% so với cùng kỳ năm ngoái và 0,3% so với quý trước. Tuy nhiên, ở phân khúc hạng sang lại ghi nhận mức giá tăng 2%, chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Golden River. Điểm tích cực của thị trường nằm ở phân khúc trung cấp. Với nguồn cung mới cao, các dự án thuộc phân khúc trung cấp đều ghi nhận kết quả kinh doanh tốt, chiếm 37% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường, cao nhất trong các phân khúc. Điều này chứng minh người mua vẫn chuộng sản phẩm mới, chủ đầu tư càng chào bán nhiều sản phẩm mới thì khả năng tiêu thụ càng cao.

Bà Dương Thị Thùy Dung, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE, nhận định rằng: “CBRE kỳ vọng thị trường sẽ trở nên sôi động trở lại trong nửa cuối năm khi các chủ đầu tư hiện có kế hoạch chào bán các dự án mới, như thổi một làn gió mới cho thị trường”.

Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thị trường bất động sản tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có lượng cung hàng hóa khá lớn, chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp, nhưng mới đang ở giai đoạn làm xong móng. Trong khi đó, lượng giao dịch bất động sản đã có xu hướng chững lại, không tăng trưởng mạnh mẽ như thời gian trước. Do đó, cơ quan này khuyến cáo Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cần đánh giá lại nhu cầu của thị trường khi chấp thuận đầu tư các dự án phát triển nhà ở, tránh xảy ra tình trạng lệch pha cung - cầu dễ gây bất ổn thị trường.