Nhận diện trở ngại của bất động sản bán lẻ tại Hà Nội

Trong báo cáo thị trường của nhiều đơn vị bất động sản, mặt bằng bán lẻ Hà Nội tiếp tục tăng trưởng về nguồn cung và giá thuê do làn sóng các thương hiệu mới "chào sân" và mở rộng quy mô.

Xu hướng trên mang đến nhiều lựa chọn cho người tiêu dùng, thúc đẩy chất lượng dịch vụ cũng như nhu cầu với thị trường bán lẻ Thủ đô.

Tuy nhiên, phân khúc bất động sản bán lẻ vẫn đối mặt với nhiều trở ngại.

Một trong những khó khăn nổi bật của BĐS bán lẻ hiện nay là chi phí thuê mặt bằng vẫn ở mức cao tại các khu vực trung tâm, trong khi sức mua của người dân chưa thực sự phục hồi như kỳ vọng. Nhiều thương hiệu bán lẻ – đặc biệt là nhóm thời trang, đồ tiêu dùng nhanh – đã phải cắt giảm quy mô hoặc rút khỏi các mặt bằng có chi phí thuê quá cao để chuyển hướng sang mô hình linh hoạt hơn như cửa hàng nhỏ, pop-up store hoặc kinh doanh online.

Báo cáo quý II/2025 của Savills cho thấy, giá thuê trung bình mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm TP HCM vẫn giữ ở mức khoảng 120–130 USD/m²/tháng, trong khi tại Hà Nội là 80–90 USD/m2/tháng. Dù có sự ổn định so với năm trước, nhưng mức giá này vẫn là gánh nặng đáng kể với các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại hạng B và C ở một số quận ngoài trung tâm chỉ đạt 70–80%. Một số trung tâm thương mại lâu đời hiện đang gặp khó khăn trong việc thu hút khách thuê mới, đặc biệt khi vị trí không còn thuận tiện hoặc không được cải tạo kịp thời để đáp ứng nhu cầu trải nghiệm hiện đại.

Đơn vị nghiên cứu Avison Young cho biết, lạm phát và bất ổn kinh tế làm suy yếu tâm lý tiêu dùng, kéo theo chi tiêu sụt giảm, nhất là với mặt hàng không thiết yếu. Điều này khiến cho các mô hình cửa hàng mặt tiền như nhà phố thương mại vẫn trầm lắng do giá thuê cao cùng tiêu chuẩn ngày càng khắt khe.

Cùng với đó, tình trạng nhiều trung tâm thương mại bị bỏ trống mặt bằng thời gian dài, không tìm được khách thuê vẫn diễn ra ở hai thành phố lớn. Lý do là những trung tâm thương mại này thường có quy mô nhỏ, thiết kế không tối ưu nên khá vất vả trong việc thu hút được khách thuê đa dạng cũng như có thể giữ chân họ.

Có thể nói, bất động sản bán lẻ đang trải qua giai đoạn khó khăn nhất trong vòng một thập kỷ qua. Dù có một số điểm sáng ở các mô hình và khu vực cụ thể, nhưng về tổng thể, phân khúc này vẫn chịu áp lực lớn từ thay đổi hành vi tiêu dùng, chi phí vận hành cao và sự cạnh tranh từ thương mại điện tử.

Để phục hồi bền vững, BĐS bán lẻ không chỉ cần sự hỗ trợ từ chính sách (như giảm thuế, giãn nợ thuê…), mà còn đòi hỏi các chủ đầu tư phải chuyển mình mạnh mẽ: từ tư duy cho thuê truyền thống sang xây dựng mô hình trải nghiệm – dịch vụ tích hợp, gắn kết khách thuê và người tiêu dùng trong một hệ sinh thái linh hoạt, hiện đại và hiệu quả.