Nhà giá rẻ 'biến mất' khỏi thị trường: Giải cơn khát an cư của người dân thế nào?

Chiều 17/10, tại tọa đàm do Tạp chí TheLEADER tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã nêu một loạt bất cập của thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay, từ tình trạng giá nhà tăng phi mã đến sự mất cân đối cung - cầu, đặc biệt ở phân khúc bình dân.

Nguồn cung khan hiếm - thị trường lệch pha cung cầu

Theo số liệu thống kê, trong quý III/2025, thị trường nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao gấp 2,4 lần cùng kỳ năm ngoái. Tính chung 9 tháng, tổng cung đạt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Tuy nhiên, trong số này, căn hộ bình dân chỉ chiếm khoảng 6%, phần lớn đến từ các dự án nhà ở xã hội.

Trong khi đó, tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã lên tới 78,9 triệu đồng/m², tăng 5% chỉ trong một quý; nhiều dự án nội đô vượt mốc 100 triệu đồng/m². Thị trường đang bị dẫn dắt mạnh bởi dòng vốn đầu tư “né” lạm phát, khiến giấc mơ an cư của số đông ngày càng xa vời.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, có 3 nhóm nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng này. Thứ nhất là nguồn cung khan hiếm kéo dài. Mặc dù thị trường có dấu hiệu phục hồi, số lượng dự án được cấp phép mới vẫn hạn chế do quy trình phê duyệt chậm, trong khi năng lực ở cấp cơ sở còn yếu sau khi phân cấp. Nhiều doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai hoặc “găm hàng” chờ thời, khiến nguồn cung càng thêm nghẽn.

Thứ hai là sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Chi phí đất đai tăng mạnh, quỹ đất mới khó phát triển khiến doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp - nơi biên lợi nhuận cao. Căn hộ bình dân vì vậy bị thu hẹp cả về số lượng lẫn cơ hội tiếp cận.

Thứ ba là hoạt động đầu cơ, thao túng thị trường. Một số chủ đầu tư và sàn phân phối tung hàng nhỏ giọt để tạo cảm giác khan hiếm giả, trong khi các nhóm đầu cơ gom hàng, đẩy giá, lướt cọc hưởng chênh, góp phần đẩy giá nhà lên mức không phản ánh đúng giá trị thực.

Cần cú hích chính sách để khơi thông thị trường

Từ thực trạng này, các chuyên gia cảnh báo nếu không tháo gỡ sớm, hệ lụy sẽ lan rộng: Cơ cấu đầu tư bị méo mó, dòng tiền dồn vào BĐS gây áp lực cho nền kinh tế thực; người trẻ mất dần cơ hội sở hữu nhà; rủi ro tài chính gia tăng khi thị trường biến động.

Nhóm giải pháp được đề xuất tập trung vào hoàn thiện thể chế - đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS để gỡ vướng thủ tục, tạo điều kiện tăng nguồn cung nhà ở xã hội và căn hộ vừa túi tiền tại các đô thị lớn. Đồng thời, cần điều chỉnh chính sách tài chính đất đai để tránh đẩy chi phí vào giá bán, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS, minh bạch thị trường, và thúc đẩy các trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý.

Một hướng quan trọng khác là đẩy nhanh đầu tư hạ tầng giao thông - các tuyến vành đai, metro, cao tốc để mở rộng không gian đô thị, kéo giá nhà về mức hợp lý hơn. Song song, việc đa dạng hóa nguồn vốn qua quỹ đầu tư, trái phiếu… sẽ giúp giảm áp lực lên tín dụng ngân hàng và mở ra cơ hội phát triển bền vững cho thị trường.

Những phân tích tại tọa đàm cho thấy “cơn khát” nhà ở vừa túi tiền không thể giải bằng những giải pháp ngắn hạn. Thị trường đang cần một cú hích thực sự từ thể chế, quy hoạch đến dòng vốn để khơi thông nguồn cung, đưa nhà ở trở về đúng với vai trò phục vụ nhu cầu an cư của số đông chứ không chỉ là công cụ đầu tư của số ít.