Hoàn thiện cơ chế đặt cọc, bảo lãnh để bảo vệ người mua bất động sản

Về tiền đặt cọc, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo quy định rõ điều kiện được nhận đặt cọc, đồng thời nghiêm cấm chủ đầu tư nhận tiền khi dự án chưa đủ điều kiện bán và có cơ chế xử lý vi phạm theo pháp luật dân sự. Trước khi được phép nhận đặt cọc, dự án phải hoàn thành nhiều trình tự, thủ tục theo quy định.

Đối với khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại gắn với việc cấp giấy chứng nhận, Bộ trưởng cho biết khoản tiền này được đặt tại ngân hàng bảo lãnh. Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về đất đai, xây dựng, nghiệm thu và bàn giao công trình; đồng thời sớm hoàn tất thủ tục để người mua được cấp giấy chứng nhận và nhận khoản tiền còn lại.

Trước lo ngại về tình trạng dự án “ma”, dự án giả và thông tin bất động sản thiếu minh bạch, Bộ trưởng nhấn mạnh cần hoàn thiện các điều kiện pháp lý để bảo vệ người mua, đồng thời yêu cầu doanh nghiệp tham gia dự án phải đáp ứng điều kiện về vốn chủ sở hữu ở mức 15% theo giá trị dự án.

Về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ trưởng cho biết dự thảo bổ sung mô hình quản lý tập trung, mã định danh điện tử cho từng loại bất động sản và cơ chế kết nối, chia sẻ dữ liệu với các lĩnh vực đất đai, thuế, dân cư, hướng tới dữ liệu “đúng, đủ, sạch, sống”.

Hệ thống công nghệ thông tin phục vụ thu thập, kết nối, lưu trữ và cung cấp dữ liệu đã được xây dựng, kết nối với một số cơ sở dữ liệu quốc gia. Tính đến ngày 30/7, hệ thống đã tạo lập 12.200 tài khoản người dùng, ghi nhận 66.302 giao dịch bất động sản, 816 dự án và 18.106 chứng chỉ hành nghề môi giới.

Kết luận phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho biết đa số đại biểu thống nhất về sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát, bảo đảm tính đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Nhà ở, tránh chồng chéo, mâu thuẫn; đồng thời quy định đầy đủ trong luật những nguyên tắc, chính sách cốt lõi liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.

Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án trong trường hợp chủ đầu tư không còn năng lực triển khai, không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc không muốn tiếp tục thực hiện dự án. Quy định cần bảo đảm không để dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng đến thu ngân sách.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, cần rà soát cơ chế đặt cọc, bảo lãnh và thanh toán; làm rõ việc quản lý, thanh toán khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại, thời điểm phát hành bảo lãnh ngân hàng và trách nhiệm của các bên, qua đó kiểm soát rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua, người thuê mua.

Phó Chủ tịch Quốc hội cũng yêu cầu hoàn thiện quy định về công khai, cập nhật, đính chính, kết nối và chia sẻ dữ liệu; làm rõ giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử. Việc cấp mã định danh bất động sản không được trở thành thủ tục chấp thuận giao dịch hoặc cản trở các giao dịch hợp pháp khi bất động sản chưa được cấp mã.

Sau phiên thảo luận, Tổng Thư ký Quốc hội phối hợp với Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính tổng hợp ý kiến đại biểu, gửi Chính phủ tiếp thu, giải trình và hoàn thiện dự thảo. Dự án Luật sẽ được báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến trước khi trình Quốc hội xem xét, thông qua vào cuối kỳ họp.