Giải pháp nào để khuyến khích đầu tư dài hạn vào bất động sản cho thuê?

Quy định rõ yêu cầu khi sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Phát biểu tại Toạ đàm “Kinh doanh bất động sản cho thuê: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn”, bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Bộ TN&MT) cho biết, cho thuê bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, là một trong những quyền của người sử dụng.

Tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai quy định hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Ngoài ra, Điều 218 Luật Đất đai có quy định về việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích và phải đáp ứng các yêu cầu sau đây: Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất; Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề; Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trong khi đó, bà Hoàng Thu Hằng, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, kinh doanh bất động sản cho thuê đang gặp phải nhiều bất cập, trong đó cách hiểu của các doanh nghiệp là chưa đầy đủ.

Bà Hằng cho biết, hiện nay, Bộ Xây dựng vẫn đang trong quá trình hoàn thiện các dự thảo Nghị định cũng như Thông tư. "Chúng tôi rất cần lắng nghe những ý kiến đóng góp của các đại diện doanh nghiệp có liên quan trực tiếp đến những quy định pháp luật này để có thể hoàn thiện các văn bản quy định chi tiết để trình Chính phủ", bà Hằng nói.

Thúc đẩy sự phát triển bền vững bằng cách nào?

Trình bày tham luận, Luật sư Trương Anh Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP Hà Nội) kiến nghị cần có những giải pháp toàn diện và đồng bộ nhằm tháo gỡ các vướng mắc hiện hữu để thúc đẩy sự phát triển bền vững của lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê.

Cụ thể, cần rà soát và điều chỉnh các văn bản pháp luật liên quan để đảm bảo tính thống nhất và bao quát; tạo ra một khung pháp lý thống nhất và dễ hiểu, giúp các doanh nghiệp dễ dàng tuân thủ và thực hiện.

Xây dựng các hướng dẫn chi tiết về quy trình, thủ tục trong kinh doanh bất động sản cho thuê, tích hợp các quy định hiện có trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Ban hành các quy định đặc thù cho các mô hình kinh doanh mới, đảm bảo cân bằng giữa khuyến khích đổi mới và quản lý hiệu quả. Ngoài ra cần thiết thành lập một ủy ban liên ngành chuyên trách, bao gồm đại diện từ các Bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư. Theo đó, Ủy ban này sẽ có nhiệm vụ rà soát.

Ngoài ra, cần tập trung các giải pháp nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính giúp các doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí, từ đó tăng cường hiệu quả kinh doanh. Các giải pháp có thể kể đến như: Nghiên cứu thiết lập cơ chế một cửa cho các dự án bất động sản cho thuê. Hệ thống này cho phép nhà đầu tư nộp hồ sơ trực tuyến, theo dõi tiến độ xử lý và nhận kết quả điện tử cho các thủ tục như xin giấy phép xây dựng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đăng ký kinh doanh. Đào tạo cán bộ công chức để nâng cao hiệu quả giải quyết thủ tục hành chính. Áp dụng công nghệ blockchain để lưu trữ và xác thực các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, giúp giảm thời gian xác minh và tăng tính bảo mật của hồ sơ.

Bên cạnh đó nên thành lập các trung tâm hỗ trợ đầu tư bất động sản tại các tỉnh, thành phố lớn. Các trung tâm này sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn miễn phí về thủ tục hành chính, hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình chuẩn bị hồ sơ và theo dõi tiến độ xử lý.

Một vấn đề quan trọng khác là nâng cao tính minh bạch của thị trường theo luật sư Tú, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và môi giới còn thiếu sự giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thông tin không chính xác hoặc thậm chí lừa đảo.

Để cải thiện tình hình này, cần thiết xây dựng một hệ thống thông tin thị trường bất động sản quốc gia trong đó tích hợp thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm cả dữ liệu giao dịch và giá cả, đảm bảo sự cập nhật và dễ tiếp cận các thông tin; đồng thời tăng cường công khai, minh bạch thông tin về giao dịch bất động sản bằng cách yêu cầu các chủ đầu tư và đơn vị kinh doanh bất động sản công khai thông tin về dự án và giao dịch, áp dụng hình phạt nghiêm khắc đối với hành vi khai báo sai lệch giá trị giao dịch; Khuyến khích sự tham gia của các tổ chức nghiên cứu, đánh giá thị trường độc lập. Ngoài ra nên thành lập một cơ quan độc lập để giám sát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và môi giới. Cơ quan này có quyền kiểm tra đột xuất, yêu cầu cung cấp thông tin và áp dụng biện pháp xử phạt đối với các vi phạm.

Cuối cùng cần có chính sách trong tiếp cận vốn, cải thiện chính sách về thuế để khuyến khích đầu tư dài hạn vào bất động sản cho thuê. Đồng thời đơn giản hóa quy trình kê khai, nộp thuế; xem xét áp dụng các ưu đãi thuế cho các dự án bất động sản cho thuê phục vụ nhu cầu xã hội. Giảm thuế giá trị gia tăng cho các dịch vụ liên quan đến bất động sản cho thuê như quản lý, bảo trì và môi giới. Nên áp dụng mô hình thuế đất dựa trên giá trị thay vì thuế đất hiện hành, khuyến khích sử dụng đất hiệu quả và giảm đầu cơ.