Giá căn hộ có thể tăng 3 - 8% khi lãi suất hạ nhiệt

Tại Tọa đàm “Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, đánh giá năm 2025 là thời điểm bản lề khi thị trường bước vào một chu kỳ mới với nhiều biến động từ vĩ mô đến vi mô, tác động trực tiếp đến xu hướng, tâm lý và hành vi của nhà đầu tư.

Theo ông Kiệt, trước thời điểm mở rộng, giá căn hộ trung bình tại TP. HCM dao động quanh mức 90 - 92 triệu đồng/m2, nhiều dự án khu trung tâm vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi bổ sung nguồn cung từ các khu vực mới, giá bán trung bình đã giảm xuống còn khoảng 68 triệu đồng/m2.

“Việc giá trung bình giảm không phản ánh sự suy yếu của thị trường mà chủ yếu do thay đổi cơ cấu nguồn cung, giúp mặt bằng giá trở nên hợp lý và dễ tiếp cận hơn,” ông Kiệt nhận định.

Bước sang năm 2026, diễn biến của thị trường được dự báo sẽ phụ thuộc lớn vào các yếu tố vĩ mô, trong đó lãi suất đóng vai trò then chốt.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, trong kịch bản cơ sở, khi lãi suất có xu hướng hạ nhiệt trong 6 tháng tới nhưng vẫn duy trì ở mức tương đối cao, lạm phát được kiểm soát và đầu tư công được đẩy mạnh, thị trường có thể ghi nhận sự cải thiện về thanh khoản, với mức tăng giá căn hộ dao động khoảng 3 - 8%.

Ở chiều ngược lại, nếu lãi suất tiếp tục neo cao và tiến độ triển khai hạ tầng chậm, thị trường có thể đối mặt với áp lực giảm thanh khoản trong ngắn hạn.

Xét theo từng phân khúc, nguồn cung đất nền dự án được dự báo sẽ giảm mạnh trong thời gian tới do quy định siết chặt phân lô bán nền tại các đô thị lớn. Mức giảm có thể lên tới 80%, khiến các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh trở nên khan hiếm hơn.

Tuy nhiên, ông Kiệt cũng lưu ý rủi ro đối với các sản phẩm không gắn với khả năng phát triển đô thị thực tế. Nhiều dự án hiện nay trở thành 'tài sản chết', được đưa ra thị trường nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc chưa thu hút được cư dân sẽ rất dễ trở thành tài sản kém thanh khoản trong trung và dài hạn.

Xét về tổng thể, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, khi mặt bằng giá dần phản ánh đúng hơn giá trị thực của tài sản. Trong bối cảnh đó, các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, gắn với hạ tầng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục duy trì thanh khoản, trong khi những tài sản mang tính đầu cơ cao có thể dần bị đào thải khỏi thị trường.