Dòng tiền quay về với những giá trị cốt lõi của bất động sản

Diễn biến cung - cầu trên thị trường địa ốc nửa đầu năm 2026 cũng phần nào phản ánh sự thay đổi này. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 thị trường ghi nhận hơn 150.000 sản phẩm mới và hơn 100.000 giao dịch thành công. Sang nửa đầu năm nay, khoảng 60.000 sản phẩm được đưa ra thị trường với 35.000 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Con số trên cho thấy thanh khoản vẫn duy trì ở quy mô lớn. Dòng tiền vẫn hiện diện trên thị trường bất động sản nhưng không còn phân bổ dàn trải mà tập trung vào những sản phẩm có giá trị khai thác và khả năng sinh lời bền vững.

Khảo sát của OneHousing cũng cho thấy 41% khách hàng vẫn có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6-12 tháng tới. Điều đó phản ánh lượng vốn chờ giải ngân vẫn rất lớn, nhưng người mua đang cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Không chỉ thay đổi ở quy mô giao dịch, cơ cấu hấp thụ của thị trường cũng đang dịch chuyển rõ rệt. Theo bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, tại Hà Nội khoảng 80% giao dịch tập trung ở căn hộ hạng B và C. Tại TP.HCM, tỷ lệ này còn vượt 90%.

Đây đều là những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê tốt. Trong khi đó, các sản phẩm mang nặng tính đầu cơ lại không còn chiếm ưu thế như trước.

Xu hướng này cho thấy người mua hiện không còn quan tâm bất động sản có thể tăng giá bao nhiêu trong tương lai mà chú trọng hơn tới khả năng khai thác ngay trong hiện tại.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cũng nhận định hành vi khách hàng đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây người mua thường hỏi "đi bao xa", thì nay họ quan tâm "đi mất bao lâu". Điều đó khiến những khu vực gắn với hệ thống metro, đường vành đai, cao tốc hay các tuyến giao thông liên vùng trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng tiền.

Theo giới chuyên gia, động lực tăng trưởng mới của bất động sản cũng đang gắn chặt với quá trình công nghiệp hóa và dòng vốn đầu tư nước ngoài. Khi các doanh nghiệp mở rộng sản xuất, dân số cơ học gia tăng sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở, thương mại và dịch vụ. Những địa phương có nền tảng công nghiệp phát triển sẽ sở hữu lợi thế lớn nhờ nhu cầu ở thực và dòng tiền cho thuê ổn định.

Có thể nói, thị trường bất động sản đang bước sang một chu kỳ phát triển mới. Sau giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng, dòng tiền đang quay trở về với những giá trị cốt lõi của bất động sản, như pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, khả năng khai thác thực tế và nhu cầu sử dụng bền vững... Đây cũng là những yếu tố nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm trước khi “xuống tiền”.