Điều tiết thị trường bất động sản theo hướng linh hoạt

Theo báo cáo thị trường năm 2025 và dự báo 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản thuộc Dat Xanh Services (DXS-FERI), năm 2026 dự kiến có thêm 125 dự án nhà ở, cung ứng khoảng 136.000 sản phẩm mới, tăng hơn 40% so với năm 2025. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường có thể tiệm cận mốc 200.000 sản phẩm - mức cao nhất trong nhiều năm.

Tuy nhiên, nguồn cung lớn không đồng nghĩa thị trường sẽ hấp thụ tương ứng. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường cuối năm 2025 giảm khoảng 5 - 10 điểm phần trăm so với đầu năm.

Nguồn cung gia tăng nhanh trong khi cầu hấp thụ còn chọn lọc đã đặt ra yêu cầu điều tiết thị trường ở cả cấp doanh nghiệp và quản lý vĩ mô.

Ở cấp doanh nghiệp, chiến lược định giá và phân kỳ mở bán được xem là yếu tố then chốt. Thay vì tung lượng hàng lớn trong cùng thời điểm, việc chia nhỏ “giỏ hàng” theo từng giai đoạn giúp theo dõi sát tỷ lệ hấp thụ và điều chỉnh linh hoạt. Cơ chế thanh toán giãn tiến độ 24-36 tháng, hỗ trợ lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc cũng góp phần giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua ở thực.

Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý, linh hoạt không đồng nghĩa với dàn trải ưu đãi bằng mọi giá. Chính sách bán hàng cần dựa trên tính toán dòng tiền chặt chẽ để tránh rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng.

Dưới góc độ quản lý nhà nước, vấn đề cốt lõi là điều tiết cơ cấu cung. Sự lệch pha kéo dài giữa phân khúc cao cấp và phân khúc vừa túi tiền cho thấy cần có cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Việc tinh gọn thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và minh bạch tiền sử dụng đất có thể giúp giảm chi phí đầu vào, qua đó tạo dư địa cho sản phẩm có giá hợp lý hơn.

Chính sách tín dụng cũng đóng vai trò quyết định. Cần tiếp tục triển khai và mở rộng các gói vay ưu đãi cho người trẻ và người mua nhà lần đầu - nhóm có nhu cầu ở thực lớn nhất. Ngược lại, với cho vay đầu tư, dòng vốn nên được sàng lọc kỹ lưỡng, ưu tiên dự án có pháp lý hoàn chỉnh và phục vụ nhu cầu thực.

Việc phân loại rủi ro theo từng phân khúc - như nhà ở thương mại cao cấp, bất động sản công nghiệp hay nhà ở xã hội - sẽ giúp hệ thống ngân hàng áp dụng hệ số phù hợp, tránh tình trạng siết đồng loạt hoặc nới lỏng thiếu kiểm soát.

Trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng và tài chính đều tăng, giá nhà khó giảm sâu trong ngắn hạn. Do đó, thay vì kỳ vọng điều chỉnh mạnh về giá, thị trường cần hướng tới cân bằng thông qua tái cấu trúc cơ cấu sản phẩm, cải thiện tính minh bạch và kiểm soát dòng vốn.

Năm 2026 vì vậy có thể trở thành bước ngoặt quan trọng. Mặc dù giỏ hàng dồi dào mở ra cơ hội phục hồi nhưng sự bền vững của thị trường sẽ phụ thuộc vào khả năng cân bằng cung - cầu và hiệu quả điều tiết chính sách. Khi thanh khoản phản ánh đúng nhu cầu ở thực, chu kỳ tăng trưởng mới mới có thể hình thành trên nền tảng ổn định hơn.