ĐBQH đề nghị cấm tạo giao dịch giả để đẩy giá bất động sản

Cần bổ sung hành vi thao túng bất động sản vào nhóm bị cấm

Sáng 22/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Một trong những nội dung được các ĐBQH quan tâm là việc bổ sung quy định ngăn chặn, xử lý hành vi tạo giao dịch giả, thao túng và đẩy giá bất động sản.

Đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai) cho rằng, cần phân biệt rõ ba vấn đề: đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường.

Theo đại biểu, đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Không thể vì một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm. Tuy nhiên, đầu cơ trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó cung cầu, đẩy giá bất động sản ra khỏi khả năng chi trả và nhu cầu thực thì cần phải xử lý.

Đại biểu cho rằng, cần nhìn nhận vấn đề này ở mức độ cao hơn, đó là hành vi thao túng. Hiện nay, Bộ luật Hình sự đã quy định tội thao túng trong lĩnh vực chứng khoán tại Điều 211. Tuy nhiên, hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản chưa được quy định.

“Thao túng đối với bất động sản là hành vi rất nguy hiểm bởi những hành vi thao túng tạo ra tín hiệu giả về cung cầu hoặc giá, giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá, thông đồng mua bán để đẩy giá, tạo khan hiếm giả, sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo sóng bất động sản và sau đó thì trục lợi”, đại biểu nhấn mạnh.

Theo đại biểu, dự thảo Luật đã có nhiều công cụ để xử lý vấn đề này, tuy nhiên vẫn thiếu một mắt xích là phải quy định rõ hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản và thiết lập cơ chế xử lý.

Do đó, đại biểu đề nghị đưa hành vi này vào nhóm hành vi nghiêm cấm, đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, cung cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp thông tin sai lệch.

Đại biểu Trịnh Xuân An cũng đề nghị nâng cao cơ chế điều tiết tại Điều 55, Điều 56 (xử lý khi thị trường có vấn đề) sang cơ chế giám sát và cảnh báo sớm, với các dữ liệu về biến động giá, số lượng, tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy, cơ cấu nguồn vốn.

Đặc biệt, cần nhìn nhận thị trường bất động sản trong mối quan hệ với tín dụng, tổ chức tín dụng và thị trường vốn. Thông tin hiện nay cho thấy, tín dụng cho bất động sản đang ở quy mô khoảng 5,1 triệu tỷ đồng và chiếm tới 25,5% tổng dư nợ tín dụng. Trong đó, 94% dư nợ bất động sản là trung và dài hạn, trong khi tổng nguồn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 16% tổng nguồn vốn.

Đề nghị bảo đảm quyền lợi của người mua nhà

Góp ý liên quan đến các quy định bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua, bên thuê mua, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị) cho rằng, Điều 26 của Luật hiện hành cho phép bên mua lựa chọn có hoặc không sử dụng bảo lãnh; đồng thời quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng.

Tuy nhiên, khoản 3 Điều 20 dự thảo Luật chỉ giữ quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán, nhưng lược bỏ hai cơ chế bảo vệ nêu trên. Theo đại biểu, điều này vô tình làm mất quyền lựa chọn của khách hàng, đồng thời tạo kẽ hở để chủ đầu tư có thể thu tiền trước khi thư bảo lãnh được phát hành.

Để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo xem xét khôi phục cả hai quy định này như Luật hiện hành.

Về các hành vi bị nghiêm cấm, đại Nguyễn Khánh Vũ cho biết, Điều 8 Luật hiện hành quy định 8 nhóm hành vi, trong khi Điều 6 dự thảo Luật thu hẹp còn 6 nhóm, bỏ sót hành vi “cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định” và “thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định”.

Theo đại biểu, đây đều là những vi phạm phát sinh trên thực tế và tương đối phức tạp. Do đó, việc khôi phục hai nhóm hành vi này là cần thiết, nhằm tạo cơ sở pháp lý đầy đủ để xử lý vi phạm.

Nhấn mạnh, dự thảo Luật chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn hành vi thao túng, thổi giá bất động sản, trong khi đây là vấn đề gây bất ổn cho thị trường thời gian qua, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ đề nghị nghiên cứu bổ sung các hành vi bị cấm như cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm thổi giá hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường.